Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thời hạn: lưu ý gì?
Trong thực tế, nhiều cá nhân hoặc tổ chức sử dụng đất có thời hạn sử dụng để góp vốn vào doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc dự án đầu tư. Tuy nhiên, việc góp vốn quyền sử dụng đất có thời hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không thực hiện đúng thủ tục và quy định. Vậy khi công chứng hợp đồng góp vốn bằng loại đất này cần lưu ý những gì? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
1. Căn cứ pháp lý về góp vốn quyền sử dụng đất có thời hạn
1.1. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 105: Quyền sử dụng đất là tài sản.
Điều 213: Góp vốn là việc đưa tài sản vào để trở thành vốn của tổ chức.
1.2. Luật Đất đai 2013
Điều 188: Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất (bao gồm góp vốn).
Khoản 3 Điều 168: Thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Khoản 3 Điều 167: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
1.3. Luật Doanh nghiệp 2020
Điều 36 – 37: Về hình thức, định giá và quyền nghĩa vụ của tài sản góp vốn.
2. Góp vốn quyền sử dụng đất có thời hạn là gì?
2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất có thời hạn
Quyền sử dụng đất có thời hạn là trường hợp người sử dụng đất chỉ được Nhà nước giao, cho thuê, hoặc công nhận quyền sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định (ví dụ 20 năm, 50 năm). Đây thường là:
Đất thuê có trả tiền hàng năm hoặc một lần;
Đất giao để sử dụng trong mục đích sản xuất kinh doanh có thời hạn.
2.2. Đặc điểm khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thời hạn
Chỉ góp được trong thời hạn còn lại của quyền sử dụng;
Sau khi hết thời hạn, tài sản góp vốn không còn giá trị pháp lý;
Có thể phải xin chuyển hình thức sử dụng đất hoặc xin ý kiến chấp thuận của cơ quan Nhà nước.
>>> Xem thêm: Địa chỉ văn phòng công chứng gần nhất, phục vụ tận tình, chuyên nghiệp
3. Điều kiện công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thời hạn
3.1. Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
Có sổ đỏ/sổ hồng ghi rõ mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất;
Không tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện thu hồi.
3.2. Đảm bảo thời hạn sử dụng đất vẫn còn đủ dài
Theo thực tiễn công chứng, nếu thời hạn sử dụng đất còn quá ngắn (dưới 1–2 năm), văn phòng công chứng có thể từ chối chứng nhận hợp đồng góp vốn, vì:
Không bảo đảm giá trị đầu tư cho bên nhận góp vốn;
3.3. Có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền (nếu là đất thuê)
Trường hợp đất được Nhà nước cho thuê có trả tiền hàng năm, theo Điểm b Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được góp vốn nếu được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước.
Ví dụ minh họa: Công ty A được thuê 5.000 m² đất trong Khu công nghiệp Bắc Ninh để sản xuất trong 50 năm. Sau 10 năm, công ty muốn góp vốn 2.000 m² đất này với đối tác B. Do đây là đất thuê trả tiền hàng năm, Công ty A phải làm hồ sơ xin chấp thuận của Ban quản lý khu công nghiệp trước khi ký hợp đồng góp vốn và công chứng.
4. Những lưu ý quan trọng khi góp vốn quyền sử dụng đất có thời hạn
4.1. Xác định rõ hình thức góp vốn
Các bên cần xác định rõ:
Góp vốn là chuyển quyền sử dụng có thời hạn, không phải sở hữu;
Thỏa thuận rõ trách nhiệm sau khi hết thời hạn sử dụng đất;
Ghi nhận cụ thể quyền lợi và phương án xử lý tài sản khi thời hạn chấm dứt.
4.2. Định giá quyền sử dụng đất theo thời hạn còn lại
Giá trị quyền sử dụng đất được góp vốn không thể tính như đất có thời hạn lâu dài hoặc đất ở lâu dài. Do đó:
Nên thuê tổ chức thẩm định giá để định giá tài sản một cách chính xác;
Phải làm rõ trong hợp đồng giá trị đất được xác định trên cơ sở thời hạn sử dụng còn lại.
4.3. Ghi rõ trong hợp đồng thời điểm chấm dứt quyền góp vốn
Hợp đồng cần quy định:
Đến thời điểm hết thời hạn sử dụng đất, tài sản góp vốn sẽ xử lý như thế nào (gia hạn, thu hồi, chuyển nhượng…);
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận góp vốn sau thời điểm đó;
Trách nhiệm tài chính (nếu có chi phí phát sinh do hết hạn sử dụng đất).
5. Rủi ro nếu không tuân thủ đúng quy định pháp lý
Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu đất góp vốn không đủ điều kiện (theo Điều 123 hoặc 129 Bộ luật Dân sự 2015);
Bên nhận góp vốn có thể mất trắng tài sản đầu tư, vì không có quyền sử dụng sau khi đất hết thời hạn;
Tranh chấp phát sinh nếu không ghi rõ quyền lợi, nghĩa vụ sau thời điểm hết hạn đất.
Ví dụ minh họa: Ông T. góp 1.000 m² đất thuê 20 năm vào một dự án nông nghiệp công nghệ cao. Tuy nhiên, hợp đồng góp vốn chỉ ghi nhận giá trị đất mà không nói rõ thời điểm hết hạn. Sau 4 năm, đất bị thu hồi do không gia hạn kịp. Đối tác của ông T. khiếu nại vì mất quyền sử dụng, buộc phải khởi kiện để yêu cầu bồi thường.
Việc góp vốn quyền sử dụng đất có thời hạn là hoàn toàn hợp pháp nếu tuân thủ đầy đủ điều kiện pháp lý, được công chứng đúng quy định và có thỏa thuận rõ ràng về thời gian, giá trị và quyền nghĩa vụ sau khi hết hạn. Các bên cần hết sức cẩn trọng khi định giá, lập hợp đồng và thực hiện thủ tục công chứng để tránh tranh chấp về sau. Đặc biệt, đối với đất thuê, cần kiểm tra kỹ loại hình thuê và xin chấp thuận nếu pháp luật yêu cầu.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
