Được và mất khi mua bán chung cư tái định cư sang tay
Chung cư tái định cư thường có giá thấp hơn so với nhà ở thương mại, khiến nhiều người tìm đến như một giải pháp sở hữu nhà ở hợp lý. Tuy nhiên, hình thức mua bán chung cư tái định cư qua sang tay lại tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý và tranh chấp. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết “được” và “mất” khi mua loại hình này dựa trên các quy định mới nhất.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh mua bán chung cư tái định cư
Theo Luật Nhà ở 2023, Điều 90 quy định:
“Nhà ở phục vụ tái định cư phải đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phù hợp với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bố trí đúng đối tượng.”
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024, Điều 120 quy định:
“Việc bố trí tái định cư phải công khai, minh bạch, đúng đối tượng và diện tích theo phương án đã được phê duyệt.”
Đồng thời, Điều 122 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu:
“Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch.”
Như vậy, việc mua bán chung cư tái định cư sang tay chỉ hợp pháp khi căn hộ đã đủ điều kiện chuyển nhượng và có công chứng hợp đồng.
2. Điểm “được” khi mua bán chung cư tái định cư sang tay
2.1. Giá rẻ hơn nhiều so với thị trường
Các căn hộ tái định cư thường được Nhà nước đầu tư bằng ngân sách, giá bán ban đầu thấp. Khi sang tay, mức giá vẫn rẻ hơn 20 – 40% so với căn hộ thương mại cùng khu vực. Đây là ưu điểm lớn nhất của mua bán chung cư tái định cư.
Ví dụ: Tại quận 2 (TP.Thủ Đức), một căn hộ tái định cư 70m² giá khoảng 2 tỷ đồng, trong khi căn hộ thương mại cùng diện tích trên 2,8 tỷ đồng.
2.2. Vị trí thuận lợi
Nhiều dự án tái định cư nằm ở khu vực có hạ tầng phát triển, gần trung tâm hoặc tuyến giao thông lớn. Điều này giúp cư dân dễ dàng kết nối, đồng thời tiềm năng tăng giá vẫn khả thi nếu pháp lý rõ ràng.
2.3. Có thể sinh lời nếu pháp lý minh bạch
Nếu căn hộ đã có sổ hồng, việc mua bán thuận lợi, giá trị tài sản có thể tăng theo thị trường. Người mua vừa ở vừa đầu tư đều có lợi.
3. Điểm “mất” khi mua bán chung cư tái định cư sang tay
3.1. Rủi ro pháp lý cao
Không ít trường hợp người được bố trí tái định cư bán lại căn hộ khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm điều cấm của luật sẽ vô hiệu. Khi đó, bên mua có nguy cơ mất cả tiền lẫn nhà.
Theo Điều 105 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sở hữu là cơ sở pháp lý cao nhất. Tuy nhiên, nhiều chung cư tái định cư mất nhiều năm vẫn chưa được cấp sổ hồng, khiến người mua khó sang tên hoặc thế chấp vay vốn.
3.3. Chất lượng công trình chưa đảm bảo
Một số dự án tái định cư xây dựng nhanh để kịp tiến độ, dẫn đến xuống cấp sớm: tường nứt, thấm nước, hệ thống PCCC hỏng hóc. Người mua phải gánh chi phí sửa chữa lớn.
3.4. Thanh khoản thấp
Do tâm lý e ngại “nhà tái định cư”, nhiều người hạn chế mua lại, khiến việc bán ra gặp khó khăn. Điều này làm giảm tính thanh khoản của tài sản.
4. Trường hợp thực tế về mua bán chung cư tái định cư sang tay
Tại Hà Nội, một số hộ dân tại khu tái định cư Nam Trung Yên đã bán lại căn hộ khi chưa được cấp sổ hồng. Sau đó, cơ quan quản lý yêu cầu thu hồi, dẫn đến tranh chấp kéo dài. Người mua rơi vào tình thế hợp đồng vô hiệu, mất tiền nhưng không có nhà.
Ngược lại, tại TP.HCM, một khách hàng mua căn hộ tái định cư ở Bình Thạnh với giá 1,8 tỷ đồng, có đầy đủ sổ hồng. Sau 4 năm, căn hộ được bán lại với giá 2,5 tỷ đồng, mang lại khoản lợi nhuận đáng kể.
5. Lưu ý khi mua bán chung cư tái định cư sang tay
5.1. Kiểm tra tình trạng pháp lý
Chỉ nên mua căn hộ đã có sổ hồng hoặc đủ điều kiện cấp sổ. Nếu chưa, cần xác minh với cơ quan quản lý để tránh rủi ro.
5.2. Thực hiện công chứng hợp đồng
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023, mọi giao dịch mua bán căn hộ phải công chứng để được pháp luật bảo vệ.
5.3. Đánh giá chất lượng công trình
Nên kiểm tra hạ tầng, dịch vụ, hệ thống kỹ thuật trước khi chốt mua để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
5.4. Xem xét khả năng thanh khoản
Người mua cần cân nhắc kỹ về vị trí, tiềm năng tăng giá và nhu cầu khu vực để tránh tình trạng khó bán lại.
6. Có nên mua bán chung cư tái định cư sang tay?
Việc mua bán chung cư tái định cư sang tay có thể là cơ hội để sở hữu nhà giá rẻ, nhưng rủi ro pháp lý và chất lượng công trình là điều không thể xem nhẹ. Nếu căn hộ đã có sổ hồng và nằm ở khu vực có hạ tầng tốt, người mua có thể an tâm đầu tư. Ngược lại, nếu pháp lý mập mờ, tốt nhất nên tránh để không vướng tranh chấp.
>>> Xem thêm: Cách tính Phí công chứng mua bán nhà đất chuẩn nhất.
Kết luận
Mua bán chung cư tái định cư sang tay là con dao hai lưỡi: có thể mang lại lợi ích lớn về giá và cơ hội sinh lời, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro pháp lý, tranh chấp và chất lượng công trình. Dựa trên Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, người mua cần ưu tiên pháp lý minh bạch, công chứng hợp đồng và đánh giá thực tế trước khi quyết định.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
