Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng cao, nhiều người tìm đến chung cư tái định cư như một giải pháp an cư với chi phí hợp lý. Tuy nhiên, bên cạnh lợi thế về giá, không ít rủi ro khi mua chung cư tái định cư đã phát sinh, đặc biệt liên quan đến tranh chấp và pháp lý phức tạp. Vậy những rủi ro đó là gì? Pháp luật hiện hành có quy định ra sao?
1. Cơ sở pháp lý liên quan đến mua chung cư tái định cư
Theo Luật Nhà ở 2023, Điều 90 quy định:
“Nhà ở phục vụ tái định cư phải bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phù hợp với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực và được bố trí đúng đối tượng theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.”
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024, Điều 120 cũng nhấn mạnh:
“Việc bố trí tái định cư phải bảo đảm công khai, minh bạch, công bằng, đúng đối tượng và đúng diện tích theo phương án đã được phê duyệt.”
Như vậy, cơ sở pháp lý đã có, nhưng thực tiễn triển khai vẫn tồn tại nhiều vấn đề gây ra rủi ro chung cư tái định cư cho người mua lại trên thị trường thứ cấp.
2. Những rủi ro khi mua chung cư tái định cư thường gặp
2.1. Rủi ro về pháp lý sở hữu
Không ít căn hộ tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Theo Điều 105 Luật Đất đai 2024, giấy chứng nhận là bằng chứng pháp lý cao nhất về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nếu chưa có, người mua dễ đối mặt với nguy cơ tranh chấp, thậm chí mất trắng.
Ví dụ: Năm 2023, tại Hà Nội, nhiều hộ dân mua lại căn hộ tái định cư chưa có sổ hồng, sau đó bị UBND yêu cầu thu hồi do người được bố trí ban đầu chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
2.2. Tranh chấp quyền lợi giữa bên mua và bên được bố trí khi mua chung cư tái định cư
Có trường hợp hộ dân được bố trí tái định cư bán lại căn hộ khi chưa được phép chuyển nhượng. Khi tranh chấp xảy ra, hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật). Đây là rủi ro chung cư tái định cư rất phổ biến.
2.3. Chất lượng công trình xuống cấp nhanh
Do nhiều dự án tái định cư được xây dựng gấp rút, chất lượng thi công không đảm bảo. Theo thời gian, tường nứt, thấm dột, hệ thống PCCC hỏng hóc nhưng việc bảo trì không kịp thời. Người mua rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang” khi phải chi thêm khoản lớn để sửa chữa.
2.4. Hạn chế về hạ tầng và tiện ích
Không ít khu tái định cư thiếu hạ tầng đồng bộ: ít bãi đỗ xe, không có khu vui chơi, dịch vụ tiện ích hạn chế. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống và giá trị tài sản trong tương lai.
3. Trường hợp thực tế về rủi ro khi mua chung cư tái định cư
Tại TP.HCM, một số dự án tái định cư ở quận 2 (nay là TP.Thủ Đức) bị phản ánh xuống cấp nghiêm trọng chỉ sau vài năm bàn giao. Người mua lại căn hộ này gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng vì không có sổ hồng và chất lượng nhà quá thấp.
Ở Hà Nội, khu tái định cư Nam Trung Yên từng xảy ra tranh chấp khi một số hộ dân bán lại căn hộ chưa đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến kiện tụng kéo dài.
4. Giải pháp hạn chế rủi ro khi mua chung cư tái định cư
4.1. Kiểm tra pháp lý trước khi mua
Người mua cần yêu cầu xem sổ hồng, giấy tờ chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Nếu chưa có sổ, cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rủi ro chung cư tái định cư.
4.2. Công chứng hợp đồng mua bán
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán căn hộ bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực pháp lý. Việc công chứng giúp đảm bảo quyền lợi của bên mua, hạn chế nguy cơ vô hiệu hợp đồng.
4.3. Đánh giá chất lượng công trình
Nên thuê đơn vị kỹ thuật độc lập kiểm tra hệ thống điện, nước, PCCC trước khi quyết định mua.
4.4. Tìm hiểu thông tin quy hoạch, hạ tầng
Căn hộ nằm trong khu vực có hạ tầng phát triển sẽ giảm thiểu rủi ro về thanh khoản trong tương lai.
>>> Xem thêm: Thực hư câu chuyện Mua chung cư 50 năm chỉ là “bỏ tiền qua cửa sổ”?
5. Có nên mua chung cư tái định cư?
Mua căn hộ tái định cư có thể là cơ hội sở hữu nhà với giá thấp hơn thị trường 20 – 40%. Tuy nhiên, để tránh rủi ro chung cư tái định cư, người mua cần:
Ưu tiên căn hộ đã có sổ hồng.
Thực hiện mua bán qua công chứng.
Kiểm tra kỹ chất lượng công trình.
Cân nhắc vị trí, tiện ích và khả năng tăng giá trong dài hạn.
Ví dụ: Anh H tại quận Bình Thạnh, TP.HCM mua lại căn hộ tái định cư 70m² với giá 2 tỷ đồng (thấp hơn 500 triệu so với căn hộ thương mại cùng khu vực). Do căn hộ có sổ hồng và hạ tầng tốt, sau 3 năm anh bán lại với giá 2,5 tỷ đồng, thu lợi nhuận an toàn.
>>> Xem thêm: Đừng để bị thu sai Phí công chứng khi làm hợp đồng.
Rủi ro chung cư tái định cư chủ yếu đến từ pháp lý sở hữu, tranh chấp chuyển nhượng và chất lượng công trình. Tuy nhiên, nếu người mua cẩn trọng trong việc kiểm tra hồ sơ pháp lý, công chứng hợp đồng và đánh giá thực tế công trình, loại hình này vẫn có thể trở thành lựa chọn hợp lý về giá.
Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, quyền lợi người mua chung cư tái định cư được bảo đảm nếu giao dịch hợp pháp, minh bạch. Vì vậy, “giá rẻ” chỉ thật sự có lợi khi đi kèm “pháp lý rõ ràng”.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
