Giá chung cư tái định cư: tại sao thấp hơn thị trường?
Trong những năm gần đây, nhiều dự án tái định cư được triển khai để bố trí chỗ ở cho người dân bị thu hồi đất. Sau khi nhận nhà, nhiều hộ có nhu cầu bán lại, tạo nên một thị trường thứ cấp khá sôi động. Tuy nhiên, giá chung cư tái định cư thường thấp hơn đáng kể so với chung cư thương mại trong cùng khu vực. Vậy nguyên nhân từ đâu? Pháp luật quy định như thế nào về giá trị loại hình nhà ở này?
“Nhà ở phục vụ tái định cư phải bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phù hợp điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực và được Nhà nước xác định giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật.”
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024, Điều 120 quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
“Việc bố trí tái định cư phải bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch, bảo đảm phù hợp điều kiện thực tế tại địa phương và bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.”
Như vậy, giá chung cư tái định cư ban đầu do Nhà nước xác định, không theo cơ chế thị trường tự do như chung cư thương mại.
2. Vì sao giá chung cư tái định cư thấp hơn thị trường?
Có nhiều yếu tố khiến giá căn hộ tái định cư thấp hơn so với chung cư thương mại cùng khu vực:
2.1. Chính sách hỗ trợ từ Nhà nước
Mục tiêu của tái định cư không phải kinh doanh mà là bảo đảm chỗ ở cho người dân bị thu hồi đất. Do đó, giá nhà thường được tính theo chi phí xây dựng, không cộng thêm lợi nhuận như dự án thương mại.
2.2. Chất lượng công trình không đồng đều
Một số dự án tái định cư được xây dựng gấp rút để kịp tiến độ giải tỏa, nên chất lượng công trình thấp hơn. Điều này tác động trực tiếp đến giá chung cư tái định cư khi bán lại.
2.3. Hạn chế về tiện ích
Khác với chung cư thương mại thường có hệ thống tiện ích như bể bơi, trung tâm thương mại, khu vui chơi, nhiều dự án tái định cư chỉ đáp ứng nhu cầu ở cơ bản, ít dịch vụ đi kèm.
2.4. Tâm lý người mua
Người mua nhà thường e ngại với cụm từ “tái định cư” vì lo ngại chất lượng và pháp lý, khiến giá khi bán lại thường thấp hơn.
Ví dụ: Tại quận Hoàng Mai, Hà Nội, một căn hộ chung cư thương mại có giá khoảng 40 triệu/m², trong khi căn hộ tái định cư cùng vị trí chỉ khoảng 25 – 28 triệu/m², thấp hơn 30 – 40%.
3. Giá chung cư tái định cư trong giao dịch thực tế
3.1. Giá Nhà nước xác định khi bố trí tái định cư
Theo Luật Nhà ở 2023, giá căn hộ tái định cư do Nhà nước quyết định, thường dựa trên suất đầu tư và diện tích. Người dân có thể phải trả thêm phần chênh lệch nếu diện tích bố trí lớn hơn diện tích bị thu hồi.
3.2. Giá mua bán trên thị trường thứ cấp
Khi được phép bán lại, giá chung cư tái định cư thường thấp hơn chung cư thương mại từ 20% – 40% tùy vị trí, chất lượng công trình và thời điểm thị trường.
Ví dụ: Anh T ở TP.HCM mua lại một căn hộ tái định cư rộng 70m² với giá 1,8 tỷ đồng, trong khi căn hộ thương mại cùng diện tích trong khu vực là 2,5 tỷ đồng. Nhờ mức giá thấp hơn, anh T vẫn có chỗ ở tốt với chi phí hợp lý.
4. Lưu ý khi giá chung cư tái định cư thấp
Dù giá rẻ hơn, người mua cần cẩn trọng:
4.1. Kiểm tra pháp lý về giá chung cư tái định cư
Chỉ nên mua căn hộ đã có sổ đỏ (sổ hồng) theo Điều 105 Luật Đất đai 2024 để đảm bảo quyền sở hữu.
4.2. Đánh giá chất lượng công trình
Nên trực tiếp kiểm tra căn hộ, đặc biệt là hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy.
4.3. Thực hiện công chứng hợp đồng
Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán chung cư tái định cư bắt buộc phải công chứng thì mới có hiệu lực pháp lý.
4.4. Cân nhắc thời hạn sử dụng
Một số dự án có niên hạn sử dụng 50 – 70 năm. Người mua cần xem rõ trong sổ đỏ để có kế hoạch tài chính hợp lý.
Mua chung cư tái định cư có thể là lựa chọn hợp lý với những người muốn sở hữu nhà tại khu vực trung tâm nhưng ngân sách hạn chế. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, cần chú ý đến:
Pháp lý rõ ràng (có sổ đỏ).
Chất lượng công trình đảm bảo.
Khả năng thanh khoản trong tương lai.
Ví dụ: Gia đình chị H mua căn hộ tái định cư tại quận Bình Thạnh với giá 2 tỷ đồng, thấp hơn 600 triệu so với căn hộ thương mại cùng khu vực. Sau 3 năm, giá trị căn hộ tăng lên 2,4 tỷ đồng nhờ hạ tầng khu vực phát triển.
>>> Xem thêm: Bảng chi tiết Phí công chứng mới nhất năm nay.
Kết luận
Giá chung cư tái định cư thấp hơn thị trường vì đặc thù mục đích xây dựng, chất lượng công trình và tâm lý người mua. Tuy nhiên, nếu căn hộ có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, người mua hoàn toàn có thể sở hữu nhà với giá hợp lý và giá trị tăng trưởng lâu dài.
Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, người dân mua chung cư tái định cư có đầy đủ quyền sở hữu như các loại hình nhà ở khác, miễn là hoàn tất thủ tục pháp lý theo quy định.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
