Chung cư tái định cư chưa có sổ hồng: có nên mua không?
Chung cư tái định cư được Nhà nước xây dựng để bố trí cho các hộ dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp căn hộ tái định cư chưa được cấp sổ hồng chung cư tái định cư, khiến nhiều người băn khoăn có nên mua hay không. Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định pháp luật mới nhất, điều kiện cấp sổ và rủi ro khi mua bán loại hình này.
>>> Xem thêm: Bạn đang tìm một văn phòng công chứng uy tín, nhanh chóng và minh bạch?
1. Cơ sở pháp lý về cấp sổ hồng chung cư tái định cư
Luật Nhà ở 2023, Điều 104: quy định quyền sở hữu nhà ở phải được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) theo pháp luật đất đai.
Luật Đất đai 2024, Điều 138: người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở hợp pháp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Nhà ở): UBND cấp tỉnh có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ hồng cho hộ dân sau khi đã bàn giao căn hộ tái định cư.
Như vậy, về nguyên tắc, mọi căn hộ tái định cư đều phải được cấp sổ hồng chung cư tái định cư. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều vướng mắc dẫn đến việc chậm trễ.
2. Nguyên nhân chung cư tái định cư chưa có sổ hồng
2.1. Vướng mắc về pháp lý dự án
Một số dự án tái định cư chưa hoàn tất quyết toán, bàn giao giữa chủ đầu tư và Nhà nước, dẫn đến việc chưa thể cấp sổ hồng cho cư dân.
2.2. Người dân chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính
Theo quy định, hộ dân tái định cư phải nộp tiền chênh lệch (nếu có) giữa giá trị bồi thường và giá trị căn hộ. Nếu chưa nộp đủ, cơ quan chức năng có thể chưa cấp sổ hồng chung cư tái định cư.
2.3. Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến căn hộ
Một số chung cư tái định cư phát sinh tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc với Nhà nước, khiến thủ tục cấp sổ bị đình trệ.
3. Rủi ro khi mua chung cư tái định cư chưa có sổ hồng
Không thể công chứng sang tên: Theo Điều 167 Luật Đất đai 2024, giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải có sổ hồng. Nếu chưa có, việc mua bán chỉ là giấy viết tay, tiềm ẩn vô hiệu.
Khó vay ngân hàng: Ngân hàng chỉ nhận thế chấp tài sản đã có Giấy chứng nhận, nên người mua không thể vay vốn.
Nguy cơ mất trắng: Nếu dự án không đủ điều kiện cấp sổ hồng, người mua sẽ không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp.
Ví dụ: Một khách hàng tại TP.HCM mua căn hộ tái định cư bằng giấy viết tay với giá rẻ hơn thị trường 30%. Sau nhiều năm, dự án vẫn chưa được cấp sổ hồng chung cư tái định cư vì vướng quyết toán, khiến khách hàng không thể bán lại hay thế chấp vay vốn.
4. Có nên mua chung cư tái định cư chưa có sổ hồng?
4.1. Trường hợp nên xem xét mua
Người mua có đầy đủ thông tin pháp lý, dự án đã hoàn tất bàn giao và chỉ còn chờ thủ tục cấp sổ.
Giá mua thấp hơn đáng kể so với căn hộ thương mại cùng khu vực.
Có xác nhận bằng văn bản của cơ quan chức năng về việc dự án đủ điều kiện cấp sổ trong thời gian tới.
4.2. Trường hợp không nên mua
Dự án còn tranh chấp, khiếu kiện.
Người bán không xuất trình được quyết định bố trí tái định cư hoặc hợp đồng mua bán hợp pháp.
Căn hộ chưa có hồ sơ đủ điều kiện cấp sổ hồng.
>>> Xem thêm: Chuyên gia bất động sản cảnh báo: Mua chung cư 50 năm có thể “tiền mất tật mang”.
5. Giải pháp hạn chế rủi ro khi mua
Yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ: Quyết định giao nhà tái định cư, biên lai tài chính, văn bản xác nhận chưa có sổ.
Tham khảo thông tin tại Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND quận/huyện về tình trạng pháp lý dự án.
Chỉ nên ký hợp đồng công chứng đặt cọc có điều khoản rõ ràng về thời hạn cấp sổ hồng chung cư tái định cư.
Mua sổ hồng chung cư tái định cư đã được cấp thì an toàn về pháp lý. Ngược lại, với căn hộ chưa có sổ, người mua cần hết sức thận trọng vì tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là không thể sang tên và dễ phát sinh tranh chấp. Trước khi quyết định, người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính và tham khảo tư vấn pháp luật để đảm bảo quyền lợi.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
