Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến trong các giao dịch đầu tư, thành lập doanh nghiệp hay hợp tác sản xuất. Tuy nhiên, không ít trường hợp người sử dụng đất muốn thực hiện việc này khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Vậy trong trường hợp này, liệu có thể công chứng góp vốn quyền sử dụng đất không sổ đỏ hay không? Pháp luật quy định như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
1. Căn cứ pháp lý về công chứng góp vốn quyền sử dụng đất không sổ đỏ
1.1. Luật Đất đai 2013
Điều 188: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn… khi có đủ điều kiện, trong đó điều kiện quan trọng là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 3 Điều 167: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ khi một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
1.2. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 105: Quyền sử dụng đất là tài sản.
Điều 213: Việc góp vốn bằng tài sản (trong đó có quyền sử dụng đất) được điều chỉnh theo quy định về hợp đồng.
1.3. Luật Doanh nghiệp 2020
Điều 36: Tài sản góp vốn bao gồm quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện pháp luật quy định.
2. Có được công chứng góp vốn quyền sử dụng đất không sổ đỏ không?
2.1. Pháp luật yêu cầu bắt buộc phải có sổ đỏ
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện bắt buộc để thực hiện quyền góp vốn là:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
Đất không tranh chấp;
Không bị kê biên;
Đất còn thời hạn sử dụng.
=> Như vậy, nếu không có sổ đỏ, người sử dụng đất không thể thực hiện việc góp vốn hợp pháp và không thể công chứng hợp đồng góp vốn.
2.2. Văn phòng công chứng có được phép chứng hợp đồng góp vốn khi chưa có sổ đỏ?
Câu trả lời là không. Các tổ chức hành nghề công chứng chỉ được phép chứng hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất nếu:
Bên góp vốn cung cấp được bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Có hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Ví dụ minh họa thực tế: Ông A sử dụng mảnh đất cha mẹ để lại, chưa có sổ đỏ, nhưng muốn góp vốn cùng bạn bè để mở trang trại. Khi ông đến Văn phòng công chứng để ký hợp đồng góp vốn, công chứng viên từ chối vì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng sau đó được soạn thảo dưới hình thức “thỏa thuận góp vốn tạm thời”, nhưng không có giá trị pháp lý cho đến khi ông A hoàn tất việc cấp sổ đỏ.
3. Hệ quả pháp lý nếu tự ý góp vốn đất không sổ đỏ
3.1. Hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện giao dịch
Theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự bị vô hiệu nếu vi phạm điều kiện có hiệu lực. Khi không có sổ đỏ, hợp đồng góp vốn không đủ điều kiện pháp lý, và nếu xảy ra tranh chấp:
Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu toàn bộ;
Các bên phải hoàn trả lại tài sản, lợi ích đã nhận;
Người góp vốn phải chịu thiệt hại nếu gây tổn thất cho đối tác.
3.2. Không thể ghi nhận phần vốn góp tại cơ quan quản lý
Do không đủ điều kiện pháp lý, doanh nghiệp không thể:
Ghi nhận phần vốn góp bằng đất chưa có sổ đỏ;
Làm thủ tục đăng ký biến động hoặc thay đổi Giấy chứng nhận đầu tư.
4. Giải pháp xử lý khi muốn góp vốn đất chưa có sổ đỏ
4.1. Hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người có nhu cầu góp vốn nên thực hiện trước:
Hồ sơ xin cấp sổ đỏ (nếu đất đủ điều kiện);
Xin xác nhận nguồn gốc đất tại UBND cấp xã;
Làm thủ tục hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Khi đã có Giấy chứng nhận, mới tiến hành:
Lập hợp đồng góp vốn;
Công chứng theo quy định;
Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.
4.2. Lập biên bản thỏa thuận nội bộ (có điều kiện)
Trong thời gian chờ cấp sổ đỏ, các bên có thể:
Lập biên bản thỏa thuận hợp tác (có điều kiện);
Nêu rõ: “Việc góp vốn chính thức chỉ có hiệu lực sau khi đất được cấp sổ đỏ”;
Có công chứng phần thỏa thuận nhưng không thay thế hợp đồng góp vốn đất.
Ví dụ minh họa thực tế: Bà T. và con gái muốn góp 500m² đất vào công ty khởi nghiệp. Tuy nhiên, đất thuộc diện thừa kế chưa sang tên. Hai bên lập biên bản thỏa thuận đầu tư, trong đó ghi rõ: “Sau khi hoàn tất thủ tục thừa kế và được cấp Giấy chứng nhận, sẽ ký hợp đồng góp vốn chính thức.” Nhờ đó, các bên giữ được quyền lợi mà không vi phạm pháp luật.
Công chứng góp vốn quyền sử dụng đất không sổ đỏ là không được phép theo quy định pháp luật hiện hành. Việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như hợp đồng vô hiệu, tranh chấp khó giải quyết và không thể ghi nhận vốn góp. Do đó, trước khi thực hiện góp vốn, cá nhân hoặc tổ chức cần hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo điều kiện pháp lý đầy đủ để công chứng hợp đồng góp vốn hợp lệ và an toàn.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
