Hợp đồng chia tách nhà đất có hiệu lực từ khi nào sau khi công chứng?
Nhiều người sau khi công chứng hợp đồng chia tách nhà đất đều băn khoăn: Liệu hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi ký công chứng không, hay còn phải chờ các bước đăng ký khác?. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp luật mới nhất, bao gồm “Luật Công chứng 2024” và “Luật Đất đai 2024”, giúp bạn hiểu rõ hiệu lực hợp đồng chia tách đất và các điều kiện để thực hiện các bước tiếp theo đúng luật.
>>> Xem thêm: Đất có tranh chấp ngầm, vẫn tiến hành Công chứng tách thửa được không?
Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất là gì?
Hợp đồng chia tách nhà đất là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên trong việc tách quyền sử dụng một phần nhà, đất từ tài sản chung hoặc sở hữu cá nhân thành phần riêng biệt. Theo quy định tại “Điều 40 Luật Công chứng 2024”:
“Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ và có hiệu lực thi hành kể từ thời điểm các bên ký và công chứng viên chứng nhận, trừ trường hợp luật có quy định khác.”
Điều này có nghĩa là: văn bản chia tách đất có hiệu lực về mặt pháp lý ngay sau khi được công chứng, nếu các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và nội dung phù hợp quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Làm sao đểkiểm tra sổ đỏ hợp lệ trước khi mua nhà?
Khi nào hợp đồng chia tách đất phát sinh hiệu lực thực tế?
1. Về mặt pháp lý
Ngay khi các bên cùng ký tên và công chứng viên chứng nhận, hợp đồng đã có hiệu lực về ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia. Căn cứ: “Điều 5 Luật Công chứng 2024”.
2. Về mặt thực hiện quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, để việc chia tách nhà đất được pháp luật công nhận về mặt quản lý đất đai, bắt buộc phải hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định tại “Điều 79 Luật Đất đai 2024”:
“Người sử dụng đất có trách nhiệm đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.”
👉 Như vậy, hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi công chứng, nhưng việc thực hiện quyền (như xin cấp sổ đỏ mới, sang tên, xây dựng…) chỉ được phép sau khi đã cập nhật thông tin tại cơ quan đất đai.
Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực theo pháp luật
Để hợp đồng chia tách nhà đất có giá trị, cần đáp ứng các điều kiện:
✅ Có đầy đủ chữ ký của các bên có quyền sở hữu tài sản (hoặc người được ủy quyền hợp pháp);
✅ Không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
✅ Công chứng viên thực hiện đúng thẩm quyền và trình tự thủ tục theo “Điều 28 và Điều 42 Luật Công chứng 2024”;
✅ Tài sản được phép tách thửa theo quy hoạch và quy định diện tích tối thiểu (căn cứ theo Quyết định UBND cấp tỉnh).
Ví dụ minh họa thực tế
Gia đình ông M có mảnh đất 250m² đứng tên chung với vợ. Hai vợ chồng lập hợp đồng chia tách 100m² cho con gái, và đến Văn phòng Công chứng để ký công chứng. Ngay sau buổi công chứng, hợp đồng đã có hiệu lực pháp lý.
Tuy nhiên, khi con gái ông M đến UBND quận để xin cấp sổ đỏ riêng thì bị từ chối vì:
Chưa thực hiện thủ tục tách thửa và đăng ký biến động;
Khu đất cần chia chưa đủ diện tích tối thiểu theo quy hoạch địa phương.
👉 Như vậy, hiệu lực về mặt giao dịch không đồng nghĩa với việc thực hiện quyền sử dụng đất nếu chưa hoàn tất thủ tục đất đai.
📌 Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai trong vòng 30 ngày sau công chứng để tránh bị xử phạt hành chính (từ 1–10 triệu đồng theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP).
📌 Tham khảo quy định tách thửa địa phương (về diện tích tối thiểu, lối đi, quy hoạch…) để đảm bảo hợp đồng được chấp thuận khi đăng ký biến động.
📌 Lưu giữ bản chính hợp đồng công chứng, tránh mất mát vì đây là căn cứ để thực hiện các quyền tiếp theo.
Kết luận
👉 Hiệu lực hợp đồng chia tách đất được xác lập ngay tại thời điểm công chứng xong. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền trên thực tế (cấp sổ mới, tách sổ, sang tên…) cần phải hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.
✅ Đừng nhầm lẫn giữa hiệu lực pháp lý và khả năng thực hiện trên thực tế! Hãy tuân thủ đầy đủ cả hai giai đoạn để đảm bảo quyền lợi của bạn không bị gián đoạn hoặc vô hiệu sau này.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
