Hợp đồng thuê nhà có thể thay đổi các điều khoản thế nào?
Trong thực tế, không phải mọi điều khoản trong hợp đồng thuê nhà đều phù hợp hoặc không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng. Vì vậy, việc sửa đổi hợp đồng thuê nhà là cần thiết khi có các yếu tố phát sinh như thay đổi nhu cầu, tình hình kinh tế hoặc sự kiện bất khả kháng. Tuy nhiên, việc sửa đổi này phải tuân thủ quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và hạn chế rủi ro cho các bên.
Việc sửa đổi hợp đồng thuê nhà được quy định trong một số văn bản pháp luật quan trọng:
Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt là Điều 420 về sửa đổi và chấm dứt hợp đồng
Luật Nhà ở 2014, Điều 121 và Điều 132 liên quan đến nội dung hợp đồng và chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Quy định liên quan trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (nếu bên cho thuê là doanh nghiệp)
Trích dẫn pháp luật:
Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì một bên có quyền yêu cầu bên kia thương lượng lại hợp đồng. Nếu các bên không thỏa thuận được việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý thì một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án: a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định; b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.”
2. Những điều khoản nào có thể sửa đổi trong hợp đồng thuê nhà?
2.1. Thay đổi thời hạn thuê nhà
Thời hạn thuê có thể được kéo dài hoặc rút ngắn tùy theo thỏa thuận mới của hai bên. Đây là nội dung thường xuyên được sửa đổi trong thực tế.
Ví dụ minh họa: Ông A ký hợp đồng thuê căn hộ của bà B trong 6 tháng. Sau 3 tháng, ông A muốn kéo dài thêm 1 năm và được bà B đồng ý. Hai bên đã lập phụ lục hợp đồng điều chỉnh lại thời hạn thuê.
2.2. Điều chỉnh giá thuê và phương thức thanh toán
Giá thuê nhà có thể được điều chỉnh do biến động thị trường, chính sách điều chỉnh lạm phát hoặc tình hình tài chính của bên thuê.
Ví dụ minh họa: Do ảnh hưởng dịch bệnh, chị C gặp khó khăn về tài chính và đề nghị giảm 20% giá thuê trong 3 tháng. Bên cho thuê đồng ý và hai bên ký phụ lục giảm giá tạm thời.
3.1. Thỏa thuận giữa các bên là điều kiện bắt buộc
Theo nguyên tắc tự nguyện trong giao kết và thực hiện hợp đồng, mọi sự sửa đổi hợp đồng thuê nhà chỉ có giá trị khi có sự đồng thuận của cả bên thuê và bên cho thuê.
3.2. Phải lập văn bản sửa đổi hợp đồng
Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà bắt buộc phải được lập thành văn bản, do đó việc sửa đổi cũng phải lập bằng văn bản. Thông thường, các bên sẽ sử dụng phụ lục hợp đồng để thể hiện sự điều chỉnh, trong đó ghi rõ:
Nội dung điều khoản cũ
Nội dung mới được sửa đổi
Ngày hiệu lực sửa đổi
Chữ ký xác nhận của các bên
3.3. Có nên công chứng phụ lục sửa đổi?
Theo quy định, hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 06 tháng trở lên bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp bên cho thuê là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản. Nếu hợp đồng gốc đã được công chứng thì phụ lục sửa đổi cũng nên được công chứng để đồng bộ hiệu lực pháp lý.
4. Lưu ý khi sửa đổi hợp đồng thuê nhà
4.1. Không được vi phạm điều cấm của pháp luật
Việc sửa đổi không được làm phát sinh các điều khoản trái quy định, chẳng hạn:
Không được cho phép bên thuê sử dụng nhà làm kho hóa chất độc hại nếu giấy phép xây dựng không cho phép
Không được tăng tiền thuê vượt mức quy định của địa phương đối với nhà ở xã hội
4.2. Lưu trữ đầy đủ văn bản liên quan
Mỗi bên cần lưu giữ hợp đồng gốc và phụ lục hợp đồng để làm căn cứ đối chiếu khi có tranh chấp hoặc kiểm tra hành chính.
>>> Xem thêm: Thủ tục và chi phí công chứng ngoài trụ sở có gì khác so với công chứng tại văn phòng công chứng?
5. Giải quyết tranh chấp khi không thỏa thuận được sửa đổi
Trong một số trường hợp, một bên muốn sửa đổi hợp đồng nhưng bên kia không đồng ý. Nếu không đạt được sự thống nhất, các bên có thể:
Tiếp tục thực hiện hợp đồng theo nội dung cũ
Thương lượng hoặc hòa giải với sự hỗ trợ của luật sư, tổ chức trung gian
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 để yêu cầu sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng
Việc sửa đổi hợp đồng thuê nhà là điều cần thiết và phổ biến trong thực tiễn dân sự, đặc biệt khi hoàn cảnh thay đổi hoặc các bên có nhu cầu điều chỉnh thỏa thuận ban đầu. Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị pháp lý, mọi sửa đổi cần được lập thành văn bản và có sự đồng thuận rõ ràng từ cả hai phía. Việc chuẩn bị cẩn thận phụ lục hợp đồng và tuân thủ đúng quy trình pháp lý sẽ giúp các bên tránh được những tranh chấp không đáng có trong tương lai.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
