Trong các hoạt động hợp tác kinh doanh, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ biến, nhất là khi một bên có tài sản đất đai nhưng không góp tiền mặt. Tuy nhiên, để công chứng hợp đồng góp vốn, các bên cần thực hiện một bước quan trọng là định giá quyền sử dụng đất góp vốn. Nếu việc định giá không chính xác, có thể gây tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi các bên và thậm chí làm hợp đồng vô hiệu.
>>> Xem thêm: Bảo mật thông tin khi ký hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Căn cứ pháp lý về định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn
1.1. Quy định của Luật Doanh nghiệp
Khoản 2 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định:
“Tài sản góp vốn không phải là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng thì phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo thỏa thuận hoặc do tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện.”
Quyền sử dụng đất thuộc loại tài sản phi tiền tệ, do đó phải được định giá theo thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng định giá.
1.2. Quy định của Bộ luật Dân sự
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và có thể được giao dịch, định giá, góp vốn. Khi định giá để góp vốn, các bên có thể:
-
Tự thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất;
-
Thuê tổ chức định giá độc lập để bảo đảm tính khách quan.
2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất góp vốn phổ biến
2.1. Định giá theo thỏa thuận của các bên
Phương pháp đơn giản nhất là hai bên thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm góp vốn. Giá này có thể dựa trên:
-
Giá thị trường tham khảo ở khu vực tương tự;
-
Giá giao dịch thực tế gần nhất;
-
Mức giá hai bên cảm thấy công bằng và phù hợp với tỷ lệ góp vốn.
Ví dụ minh họa:
Ông H. và bà L. cùng góp vốn thành lập công ty bất động sản. Ông H. góp 1.000m² đất tại Quận 9, TP.HCM. Hai bên thỏa thuận định giá lô đất là 25 tỷ đồng, tương ứng 50% vốn điều lệ. Thỏa thuận này được ghi rõ trong hợp đồng góp vốn và công chứng tại văn phòng công chứng.
2.2. Định giá theo bảng giá đất của Nhà nước
Nếu các bên không thể thỏa thuận hoặc để đơn giản hóa hồ sơ, có thể tham khảo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, bảng giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, nên chỉ phù hợp với:
-
Trường hợp không có mục tiêu thương mại cao;
-
Góp vốn vào các tổ chức công;
-
Làm cơ sở tính lệ phí trước bạ, thuế TNCN khi chuyển nhượng phần vốn góp.
2.3. Thuê tổ chức định giá độc lập
Trong những trường hợp có giá trị lớn, các bên nên thuê tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp để định giá đất. Kết quả định giá sẽ đảm bảo:
-
Khách quan, trung lập;
-
Được chấp nhận khi công chứng;
-
Dễ dàng làm căn cứ nếu sau này xảy ra tranh chấp.
Theo quy định tại Thông tư số 28/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính, chỉ các doanh nghiệp có chứng chỉ hành nghề thẩm định giá mới được phép định giá tài sản cho mục đích góp vốn.
>>> Xem thêm: Danh sách địa chỉ văn phòng công chứng đáng tin cậy tại Hà Nội
3. Quy trình định giá quyền sử dụng đất góp vốn khi công chứng
3.1. Bước 1: Kiểm tra tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất
Trước khi định giá, cần đảm bảo:
-
Đất có sổ đỏ hợp pháp;
-
Không có tranh chấp, không bị kê biên;
-
Có thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực.
Nếu không đủ điều kiện, văn phòng công chứng sẽ từ chối công chứng hợp đồng.
3.2. Bước 2: Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp
Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên và tính chất của tài sản, có thể lựa chọn:
-
Tự thỏa thuận giá trị;
-
Tham khảo bảng giá đất;
-
Thuê tổ chức thẩm định giá.
3.3. Bước 3: Ghi nhận giá trị góp vốn trong hợp đồng
Giá trị quyền sử dụng đất sau khi định giá cần được ghi rõ trong:
-
Hợp đồng góp vốn (ghi cụ thể giá trị và tỷ lệ vốn góp);
-
Biên bản họp góp vốn (nếu là công ty có nhiều thành viên/cổ đông);
-
Tờ khai thuế nếu có nghĩa vụ thuế phát sinh.
3.4. Bước 4: Công chứng hợp đồng góp vốn
Hợp đồng góp vốn có ghi rõ giá trị định giá của quyền sử dụng đất sẽ được công chứng tại:
-
Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013.
>>> Xem thêm: Thủ tục và chi phí công chứng ngoài trụ sở có gì khác so với công chứng tại văn phòng công chứng?
4. Lưu ý
-
Không nên định giá quá thấp để tránh bị truy thu thuế hoặc bị nghi ngờ trốn thuế.
-
Nên có sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan, nhất là khi quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng hoặc đồng sở hữu.
-
Trong trường hợp có nghi ngờ sai lệch giá trị, các bên có thể yêu cầu định giá lại hoặc khiếu nại kết quả thẩm định.
Xem thêm:
>>> Những rủi ro khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất không có công chứng
>>> Sự khác biệt giữa góp vốn bằng nhà đất và quyền sử dụng đất khi công chứng
Kết luận
Việc định giá quyền sử dụng đất góp vốn là bước quan trọng để bảo đảm tính minh bạch, công bằng và hiệu lực pháp lý cho hợp đồng góp vốn. Các bên có thể lựa chọn định giá theo thỏa thuận, bảng giá đất hoặc thuê tổ chức thẩm định giá tùy theo tình hình cụ thể. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi lâu dài, việc định giá cần được thực hiện đúng quy định pháp luật, minh bạch và được ghi nhận trong hợp đồng đã công chứng.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Email: ccnguyenhue165@gmail.com