Lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ: xử lý ra sao theo luật?
Trong thực tế, tình trạng lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến, nhất là ở khu vực nông thôn, ven đô thị hoặc các khu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, pháp luật quy định như thế nào về hành vi này? Người bị lấn chiếm cần xử lý ra sao để bảo vệ quyền lợi hợp pháp?
>>> Xem thêm: Những lợi ích khi chọn văn phòng công chứngtrong giao dịch bất động sản
⚖️ Căn cứ pháp lý về lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ
Một số văn bản pháp luật điều chỉnh trực tiếp:
Luật Đất đai 2013:
Điều 12: Nghiêm cấm hành vi lấn chiếm đất đai.
Điều 170: Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, ranh giới, không lấn chiếm đất của người khác.
Nghị định 91/2019/NĐ-CP: Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Bộ luật Dân sự 2015: Điều 164, 166 về quyền đòi lại tài sản (trong đó có đất đai).
📌 Dù đất chưa có sổ đỏ, người đang quản lý, sử dụng hợp pháp vẫn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi khi bị lấn chiếm.
👉 Lấn đất: Người sử dụng tự dịch chuyển mốc giới để mở rộng diện tích sử dụng.
👉 Chiếm đất: Tự ý sử dụng đất mà không được giao, cho thuê hoặc không có giấy tờ hợp pháp.
👉 Đất chưa có sổ đỏ: Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn thuộc quản lý của Nhà nước hoặc đang do cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định.
⚠️ Như vậy, hành vi lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ vẫn bị coi là vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng.
💰 Mức xử phạt hành vi lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt phụ thuộc vào loại đất bị lấn chiếm:
📌 Lấn chiếm đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ
Phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng (dưới 0,5 ha).
Phạt đến 150 triệu đồng nếu lấn chiếm diện tích lớn (trên 10 ha).
📌 Lấn chiếm đất phi nông nghiệp chưa có sổ đỏ
Phạt từ 10 – 20 triệu đồng (dưới 0,5 ha).
Có thể lên đến 1 tỷ đồng nếu lấn chiếm đất ở đô thị với diện tích rất lớn.
📌 Biện pháp khắc phục
Buộc khôi phục tình trạng ban đầu.
Buộc trả lại đất đã lấn chiếm.
Nếu không chấp hành, cơ quan Nhà nước sẽ cưỡng chế theo quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Kinh nghiệm hoàn thành thủ tục công chứngnhanh chóng và hợp lệ
📝 Quy trình xử lý khi bị lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ
🔎 Bước 1: Thu thập chứng cứ
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có).
Biên lai thuế đất, xác nhận của chính quyền địa phương.
Hình ảnh, clip, nhân chứng về hành vi lấn chiếm.
🤝 Bước 2: Hòa giải tại UBND xã/phường
Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, hòa giải là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện.
Nếu hòa giải thành → lập biên bản, các bên thực hiện.
Nếu hòa giải không thành → có thể khởi kiện ra Tòa án.
🏛️ Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Người sử dụng đất hợp pháp (dù chưa có sổ đỏ) vẫn có quyền khởi kiện theo Điều 166 Luật Đất đai 2013.
Tòa án sẽ căn cứ vào hồ sơ, chứng cứ, quá trình sử dụng đất ổn định để bảo vệ quyền lợi cho bên bị lấn chiếm.
🏠 Ví dụ minh họa thực tế
Ông H có mảnh đất 200m² chưa được cấp sổ đỏ nhưng đã sử dụng ổn định hơn 15 năm, có đóng thuế đầy đủ. Năm 2024, hàng xóm ông H xây hàng rào lấn sang 20m² đất.
👉 Ông H đã làm đơn tố cáo lên UBND xã, cung cấp biên lai thuế đất và xác nhận của thôn về việc sử dụng đất ổn định. 👉 Sau khi hòa giải không thành, ông H khởi kiện tại Tòa án. 👉 Tòa án đã chấp nhận yêu cầu của ông H, buộc hàng xóm tháo dỡ hàng rào, trả lại đất.
📌 Trường hợp này cho thấy, dù đất chưa có sổ đỏ, nhưng người sử dụng hợp pháp vẫn được pháp luật bảo vệ.
>>> Xem thêm: Những sai lầm thường gặp khi xử lý vụ việc lấn chiếm đất đai
🚨 Lời khuyên để hạn chế lấn chiếm đất chưa có sổ đỏ
✅ Nhanh chóng làm thủ tục xin cấp sổ đỏ để có căn cứ pháp lý vững chắc.
✅ Giữ lại các giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất: biên lai thuế, giấy tờ kê khai.
✅ Khi có tranh chấp, thu thập chứng cứ và báo ngay cho UBND xã/phường.
✅ Không tự ý sử dụng biện pháp “cưỡng chế” để đòi lại đất, tránh phát sinh vi phạm pháp luật.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
