Lý do hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu và cách khắc phục
Hợp đồng đặt cọc là một trong những hình thức bảo đảm phổ biến trong các giao dịch dân sự, nhất là mua bán nhà đất, thuê nhà, chuyển nhượng tài sản… Tuy nhiên, nhiều người không biết rằng hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu nếu không tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, quyền lợi của các bên sẽ không được bảo vệ như kỳ vọng ban đầu.
>>> Xem thêm: Làm thế nào để lấy lại tiền cọc khi bên bán không thực hiện nghĩa vụ theo Hợp đồng đặt cọc?
⚖️ Căn cứ pháp lý xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu
📚 Quy định về hiệu lực và vô hiệu của hợp đồng đặt cọc
Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
✅ Điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực
Điều 117 BLDS 2015: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ:
Chủ thể có năng lực hành vi dân sự
Ý chí tự nguyện
Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
Hình thức đúng quy định pháp luật (nếu luật yêu cầu)
❌ Các căn cứ tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Điều 123: Giao dịch vô hiệu do giả tạo
Điều 124: Giao dịch vô hiệu do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa
Điều 125: Giao dịch vô hiệu do người chưa đủ tuổi, mất năng lực hành vi
Điều 129: Vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức (nếu luật quy định bắt buộc)
🚨 Các lý do phổ biến khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu
⚠️ Những sai lầm pháp lý dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu
🧾 Một số trường hợp cụ thể
📌 1. Chủ thể ký hợp đồng không đủ năng lực pháp luật
Ví dụ: Người chưa đủ 18 tuổi tự ký hợp đồng đặt cọc mua nhà → hợp đồng bị vô hiệu
📌 2. Hợp đồng bị ép buộc, giả tạo
Trường hợp ký hợp đồng đặt cọc để hợp thức hóa giao dịch “chuyển nhượng chui” → vô hiệu
📌 3. Nội dung hợp đồng trái pháp luật
Đặt cọc để thực hiện hợp đồng sang tên đất nông nghiệp không đủ điều kiện → trái quy định Luật Đất đai
📌 4. Không tuân thủ hình thức bắt buộc
Một số giao dịch (như chuyển nhượng bất động sản) yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản hoặc có công chứng → nếu không có, hợp đồng dễ bị tuyên vô hiệu
🧠 Ví dụ minh họa thực tế về hợp đồng đặt cọc vô hiệu
🏘️ Tình huống:
Anh A ký hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng mua nhà của ông B. Tuy nhiên, ông B chỉ là người giữ nhà hộ con trai mình – chủ sở hữu thực sự đang ở nước ngoài.
💡 Các phương án xử lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu
✅ Biện pháp khắc phục hiệu quả
🔄 1. Thương lượng để điều chỉnh hoặc ký lại hợp đồng hợp pháp Nếu lý do vô hiệu là do hình thức hoặc thiếu sót kỹ thuật, hai bên có thể ký lại hợp đồng đặt cọc với nội dung hợp pháp.
📨 2. Yêu cầu hoàn trả tài sản đặt cọc Theo Điều 131 BLDS 2015, giao dịch vô hiệu → các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
📍 Lưu ý: Nếu một bên có lỗi (ví dụ cố tình lừa dối) → phải bồi thường thiệt hại
⚖️ 3. Khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và bồi thường (nếu có) Nếu không thể thỏa thuận:
Gửi đơn yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu
Yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, kèm bồi thường nếu có thiệt hại chứng minh được
📋 Lưu ý khi lập hợp đồng để tránh bị vô hiệu
🛡️ Cách phòng ngừa hợp đồng đặt cọc vô hiệu ngay từ đầu
📌 1. Kiểm tra năng lực chủ thể (CMND, giấy ủy quyền, giấy chứng nhận quyền sở hữu…) 📌 2. Ghi rõ mục đích đặt cọc, thời gian, nghĩa vụ, hậu quả khi vi phạm 📌 3. Đảm bảo hình thức hợp đồng đúng quy định pháp luật 📌 4. Công chứng/Chứng thực nếu giao dịch có giá trị lớn hoặc theo yêu cầu của luật 📌 5. Giữ chứng từ, sao lưu tin nhắn trao đổi làm căn cứ chứng minh sau này
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng ngoài giờ hành chính – Giải pháp cho dân văn phòng không có thời gian làm thủ tục
Kết luận
Đặt cọc là bước quan trọng nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được thực hiện đúng pháp luật. Việc hiểu rõ các trường hợp và có cách khắc phục phù hợp sẽ giúp bạn chủ động bảo vệ quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
