Những rủi ro khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất không có công chứng
Trong quá trình đầu tư, hợp tác kinh doanh, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một phương thức phổ biến. Tuy nhiên, nếu không thực hiện công chứng hợp đồng góp vốn, người sử dụng đất có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể rủi ro không công chứng quyền sử dụng đất khi góp vốn, đồng thời dẫn chiếu các quy định pháp luật liên quan để người dân và doanh nghiệp nắm rõ.
1. Căn cứ pháp lý về công chứng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1.1. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, cá nhân, tổ chức chỉ được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
Đất không có tranh chấp;
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Còn thời hạn sử dụng đất.
Nếu thiếu một trong các điều kiện trên, việc góp vốn có thể bị coi là không hợp lệ.
1.2. Yêu cầu về công chứng hoặc chứng thực
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: … c) Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tổ chức kinh tế góp vốn với nhau mà bên góp vốn đã đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản.”
Điều này có nghĩa, hầu hết các trường hợp góp vốn bằng đất đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng hỗ trợ dịch vụ công chứng ngoài giờ hành chính không thu thêm phí dịch vụ
2. Rủi ro không công chứng quyền sử dụng đất khi góp vốn
Khi không thực hiện công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên có thể gặp phải nhiều rủi ro đáng kể.
2.1. Hợp đồng có thể bị vô hiệu do vi phạm hình thức
Theo Điều 117 và Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự muốn có hiệu lực cần đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể, nội dung, hình thức. Việc thiếu công chứng được xem là vi phạm điều kiện về hình thức, dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
Ví dụ minh họa thực tế: Ông T. ở TP.HCM góp 500m² đất trị giá 10 tỷ đồng vào công ty TNHH X để xây dựng trung tâm thương mại. Hai bên chỉ ký giấy tay, không thực hiện công chứng. Sau 2 năm, dự án sinh lời lớn, nhưng công ty X không chia lợi nhuận và bán phần đất đi. Ông T. khởi kiện ra tòa nhưng bị bác đơn vì hợp đồng góp vốn không được công chứng, dẫn đến vô hiệu. Ông T. không chỉ mất quyền đòi lợi nhuận mà còn mất đất.
2.2. Không thể đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Để hoàn tất việc góp vốn, người sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không được công chứng, cơ quan quản lý đất đai sẽ từ chối thực hiện thủ tục, đồng nghĩa với việc góp vốn không được pháp luật công nhận.
2.3. Dễ xảy ra tranh chấp, khó bảo vệ quyền lợi
Khi giao dịch không có công chứng, bên góp vốn khó chứng minh được ý chí thỏa thuận, thời điểm góp vốn, và giá trị tài sản. Điều này khiến tòa án có thể không thừa nhận quyền lợi của bên góp vốn, đặc biệt trong các trường hợp xảy ra tranh chấp, đối tác vi phạm hoặc phá sản.
2.4. Có thể bị chiếm đoạt tài sản, thậm chí liên quan hình sự
Trường hợp đối tác cố tình lợi dụng việc không công chứng để chiếm giữ quyền sử dụng đất, người góp vốn sẽ rất khó đòi lại quyền lợi. Ngoài ra, nếu phát sinh tranh chấp, có thể dẫn đến tố cáo hình sự về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi bổ sung 2017).
>>> Xem thêm: Địa chỉ uy tín để công chứng giấy tờ nhanh chóng, đúng quy định pháp luật
3. Lời khuyên để tránh rủi ro khi không công chứng quyền sử dụng đất
Để phòng tránh rủi ro không công chứng quyền sử dụng đất, người dân và doanh nghiệp cần chủ động tuân thủ các bước pháp lý cơ bản sau:
3.1. Luôn lập hợp đồng góp vốn bằng văn bản và công chứng
Tuyệt đối không giao dịch bằng giấy tay, giấy viết tay, hoặc thỏa thuận miệng. Hợp đồng góp vốn cần được công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã theo quy định.
3.2. Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất trước khi góp vốn
Phải chắc chắn rằng quyền sử dụng đất góp vốn:
Có sổ đỏ hợp lệ;
Không bị tranh chấp, không vướng quy hoạch;
Không đang thế chấp, kê biên tại ngân hàng hoặc thi hành án.
3.3. Tiến hành thủ tục đăng ký biến động sau khi góp vốn
Ngay sau khi hợp đồng được công chứng, các bên phải đến Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký biến động, nhằm ghi nhận quyền và nghĩa vụ mới phát sinh từ việc góp vốn.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hoạt động có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu thiếu hiểu biết pháp luật. Việc không công chứng hợp đồng góp vốn có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng như: hợp đồng vô hiệu, mất quyền sở hữu, không được pháp luật bảo vệ, thậm chí phát sinh tranh chấp kéo dài. Vì vậy, để tránh rủi ro không công chứng quyền sử dụng đất, người dân cần chủ động thực hiện đúng quy định pháp luật từ bước lập hợp đồng, công chứng đến đăng ký quyền sử dụng.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
