Thời hạn hợp đồng thuê nhà và các lưu ý quan trọng
Khi ký kết hợp đồng thuê nhà, nhiều người chỉ chú trọng đến giá thuê, tiền cọc mà bỏ qua yếu tố cực kỳ quan trọng: thời hạn hợp đồng thuê nhà. Đây là điều khoản ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của cả bên thuê và bên cho thuê. Nếu không quy định rõ ràng, thời hạn thuê mập mờ có thể dẫn đến rủi ro bị chấm dứt sớm, không được bồi thường hoặc không có cơ sở gia hạn hợp pháp.
Thời hạn hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn thuê tài sản do các bên thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
Điều 121 Luật Nhà ở 2023 cũng nhấn mạnh: hợp đồng thuê nhà phải ghi rõ thời điểm bắt đầu và kết thúc thời hạn thuê. Việc không ghi rõ sẽ dẫn đến hệ quả pháp lý không mong muốn như:
Hợp đồng bị coi là không xác định thời hạn
Một trong hai bên có thể chấm dứt bất cứ lúc nào với thông báo trước
Không có cơ sở xác định quyền, nghĩa vụ còn lại khi xảy ra tranh chấp
Các loại thời hạn hợp đồng thuê nhà phổ biến
1. Hợp đồng thuê nhà ngắn hạn
Thường có thời hạn từ vài tháng đến dưới 1 năm. Phù hợp với người thuê tạm thời (sinh viên, người lao động thời vụ, du học sinh…).
Ưu điểm: Linh hoạt, ít ràng buộc. Nhược điểm: Dễ bị tăng giá, không đảm bảo ổn định nếu bên cho thuê chấm dứt.
2. Hợp đồng thuê nhà dài hạn
Từ 1 năm đến 5 năm hoặc hơn. Thường dùng cho mục đích cư trú lâu dài hoặc kinh doanh ổn định.
Ưu điểm: Được bảo vệ quyền lợi tốt hơn, có thể thương lượng giá cố định dài hạn. Nhược điểm: Nếu không quy định rõ điều kiện chấm dứt, bên thuê có thể gặp khó khi muốn rút lui.
3. Hợp đồng không xác định thời hạn
Hiếm gặp hơn. Các bên không ghi rõ thời gian kết thúc. Theo pháp luật, trong trường hợp này:
Một bên có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, chỉ cần báo trước một khoảng thời gian hợp lý
Không phù hợp với giao dịch có yếu tố đầu tư lớn hoặc cần sự ổn định
Lưu ý quan trọng khi quy định thời hạn hợp đồng thuê nhà
1. Ghi rõ thời điểm bắt đầu và kết thúc
Tránh ghi “khoảng 6 tháng” hoặc “thuê đến khi có nhu cầu chấm dứt”. Thay vào đó, nên ghi: “Thời hạn thuê là 12 tháng, kể từ ngày 01/08/2025 đến hết ngày 31/07/2026”.
Việc xác định rõ ràng giúp làm căn cứ tính tiền cọc hoàn trả, chấm dứt đúng hạn, và xử lý các chi phí liên quan.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài? Giải đáp các câu hỏi thường gặp
Nên dự liệu việc gia hạn sau khi hết thời hạn thuê. Ví dụ:
“Trước khi hết hạn hợp đồng 30 ngày, nếu không bên nào thông báo chấm dứt, hợp đồng sẽ được tự động gia hạn thêm 12 tháng với điều kiện không thay đổi.”
Việc này giúp tránh tình trạng hợp đồng bị ngưng đột ngột hoặc không có cơ sở pháp lý để tiếp tục thuê.
3. Quy định rõ quyền và nghĩa vụ khi chấm dứt sớm
Trong hợp đồng nên có mục:
Các trường hợp một bên được chấm dứt hợp đồng trước hạn (vi phạm, không thanh toán, cần lấy lại nhà…)
Thời gian báo trước tối thiểu (thường là 30 ngày)
Trách nhiệm hoàn trả cọc hoặc bồi thường thiệt hại nếu có
4. Đối chiếu với các quy định về công chứng
Nếu hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 6 tháng trở lên, đặc biệt từ 1 năm trở lên, các bên nên cân nhắc công chứng theo Luật Công chứng 2024, nhằm tăng tính pháp lý và hiệu lực thi hành.
Một số địa phương, khi làm thủ tục đăng ký kinh doanh tại địa điểm thuê, yêu cầu hợp đồng thuê nhà có công chứng và ghi rõ thời hạn từ 12 tháng trở lên.
Hệ quả pháp lý khi không xác định thời hạn rõ ràng
Dễ xảy ra tranh chấp về thời điểm kết thúc thuê
Bên cho thuê có thể lấy lại nhà bất ngờ, bên thuê không có cơ sở đòi bồi thường
Bên thuê bỏ đi giữa chừng, bên cho thuê không thể yêu cầu bồi thường nếu không có điều khoản ràng buộc
Không đủ căn cứ làm việc với cơ quan nhà nước (đăng ký tạm trú, khai thuế…)
Ví dụ thực tế
Một cá nhân tại TP.HCM ký hợp đồng thuê nhà ghi “thời hạn từ tháng 8 năm 2024, không xác định thời gian kết thúc”. Sau 8 tháng, chủ nhà lấy lại nhà để bán, bên thuê phản ứng vì vừa đầu tư sửa chữa hơn 50 triệu đồng. Tuy nhiên, do không có điều khoản rõ ràng về thời hạn và chấm dứt, bên thuê không thể đòi bồi thường.
Ngược lại, một doanh nghiệp thuê văn phòng tại Hà Nội ký hợp đồng thời hạn 3 năm, có điều khoản bồi thường 6 tháng tiền thuê nếu chủ nhà lấy lại sớm. Khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng sau 1 năm, tòa án buộc bồi thường theo hợp đồng đã ký vì nội dung rõ ràng và có công chứng.
Kết luận: Thời hạn – chìa khóa để hợp đồng thuê nhà phát huy hiệu lực
Dù là thuê nhà để ở hay để kinh doanh, việc quy định thời hạn hợp đồng thuê nhà cần được soạn thảo cẩn trọng. Một hợp đồng rõ ràng về thời hạn giúp:
Tránh được tranh chấp không đáng có
Tạo sự ổn định trong quan hệ thuê – cho thuê
Bảo vệ quyền lợi về mặt pháp lý, tài chính và thời gian cho cả hai bên
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
