Công chứng văn bản phân chia di sản khi tài sản đang thế chấp
Trong thực tế, nhiều trường hợp người để lại di sản là bất động sản hoặc tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Khi phát sinh nhu cầu chia thừa kế, việc công chứng di sản thế chấp thường gây vướng mắc vì liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa vụ tài chính và quyền của bên nhận thế chấp.
>>> Xem thêm: Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng
📚 Căn cứ pháp lý về công chứng di sản thế chấp
⚖️ Bộ luật Dân sự 2015
Điều 317: Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Điều 321: Bên thế chấp vẫn có quyền sở hữu tài sản, nhưng bị hạn chế quyền định đoạt (bán, tặng cho, chuyển nhượng, chia di sản…) nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Điều 615: Nghĩa vụ tài sản của người chết được thanh toán bằng di sản của họ trước khi chia thừa kế.
🏢 Luật Công chứng 2014
Điều 57: Công chứng viên phải xác minh quyền sở hữu, tình trạng pháp lý của tài sản trước khi công chứng.
Điều 58: Trường hợp tài sản đang thế chấp, văn bản công chứng phân chia di sản chỉ có hiệu lực khi có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp.
📘 Nghị định 21/2021/NĐ-CP
Điều 33: Nếu tài sản thế chấp là bất động sản, mọi giao dịch liên quan đến chuyển quyền sở hữu hoặc sử dụng đều cần có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp bằng văn bản.
🧭 Nguyên tắc công chứng di sản thế chấp
Khi tài sản đang thế chấp, việc công chứng chỉ được thực hiện nếu đáp ứng các điều kiện sau:
✅ Có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng); ✅ Người để lại di sản vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản tại thời điểm mở thừa kế; ✅ Di sản chưa bị xử lý để thu hồi nợ; ✅ Các đồng thừa kế đồng ý và xác nhận tình trạng thế chấp; ✅ Công chứng viên kiểm tra, ghi rõ tình trạng pháp lý của tài sản trong văn bản công chứng.
>>> Xem thêm: Những trường hợp cần thiết phải nhờ đếndịch vụ làm sổ đỏđể đảm bảo hợp pháp
🧾 Thủ tục công chứng di sản thế chấp
Chuẩn bị hồ sơ – công chứng di sản thế chấp
Giấy chứng tử của người để lại di sản;
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (sổ đỏ, đăng ký xe…);
Hợp đồng thế chấp và văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp;
CMND/CCCD của các thừa kế;
Dự thảo văn bản phân chia di sản.
Tiến hành công chứng – công chứng di sản thế chấp
Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng;
Công chứng viên kiểm tra hiệu lực hợp đồng thế chấp và văn bản đồng ý của ngân hàng;
Lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản, trong đó ghi rõ tình trạng tài sản đang thế chấp;
Văn bản công chứng chưa thể đăng ký sang tên nếu tài sản vẫn đang bị ràng buộc thế chấp;
Sau khi bên nhận thế chấp giải chấp tài sản, người thừa kế mới có thể đăng ký quyền sở hữu hợp pháp.
💡 Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống: Ông B sở hữu một căn nhà trị giá 4 tỷ đồng, đang thế chấp tại ngân hàng để vay 1 tỷ. Sau khi ông B qua đời, 3 người con muốn công chứng văn bản phân chia di sản để xác định phần quyền sở hữu.
Giải pháp:
Các con của ông B xin văn bản chấp thuận của ngân hàng;
Lập hồ sơ công chứng tại Văn phòng công chứng;
Trong văn bản công chứng, ghi rõ căn nhà đang thế chấp, phần quyền sở hữu của từng người chỉ có hiệu lực sau khi giải chấp;
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng giải chấp, các con đăng ký quyền sử dụng đất theo phần thừa kế.
📜 Kết quả: Việc công chứng được thực hiện đúng quy định, đảm bảo quyền lợi các bên, đồng thời không vi phạm quyền của bên nhận thế chấp.
⚠️ Rủi ro khi công chứng di sản thế chấp mà không có sự đồng ý
🚫 Văn bản công chứng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định hạn chế quyền định đoạt; 🚫 Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu thu hồi hoặc xử lý tài sản để thu hồi nợ; 🚫 Người thừa kế có thể mất quyền nhận di sản nếu tài sản bị phát mại; 🚫 Tranh chấp pháp lý kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi của tất cả các bên.
🧩 Cách xử lý an toàn khi công chứng di sản thế chấp
✨ Trước khi công chứng, cần làm việc với bên nhận thế chấp để:
Xác định giá trị tài sản và khoản nợ còn lại;
Thỏa thuận về việc giải chấp hoặc tiếp tục thế chấp;
Xin văn bản đồng ý công chứng của bên nhận thế chấp.
✨ Sau khi công chứng:
Giữ lại văn bản đồng ý và bản sao hợp đồng thế chấp;
Theo dõi việc giải chấp tài sản, tránh phát sinh tranh chấp sau này.
🌟 Kết luận
Việc công chứng di sản thế chấp là có thể thực hiện được, nhưng phải tuân thủ đúng quy định pháp luật. ✅ Bên nhận thế chấp phải đồng ý bằng văn bản; ✅ Công chứng viên phải ghi rõ tình trạng pháp lý của tài sản; ✅ Người thừa kế chỉ được sang tên sau khi giải chấp; ✅ Mọi giao dịch phải minh bạch, đúng quy định để tránh vô hiệu.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
