Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất có tài sản là chung cư: Khó khăn và giải pháp
Chia tách nhà đất là nhu cầu thường thấy trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là khi phân chia tài sản giữa các thành viên trong gia đình. Tuy nhiên, khi tài sản cần chia là chung cư, việc công chứng chia tách chung cư trở nên phức tạp hơn rất nhiều so với đất nền hoặc nhà riêng lẻ. Vậy chia tách căn hộ chung cư có thực hiện được không? Gặp khó khăn gì và giải pháp ra sao? Bài viết sau sẽ phân tích kỹ lưỡng dựa trên các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn công chứng.
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, việc giao dịch nhà ở (bao gồm tặng cho, chia tách, chuyển nhượng…) chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện về quyền sở hữu và giấy tờ pháp lý.
Trong khi đó, Điều 99 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp chung một văn bản đối với trường hợp có nhiều người sử dụng hoặc sở hữu chung.”
👉 Tức là trong trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, việc chia tách phần quyền đòi hỏi phải rõ ràng, có sự thống nhất, và không được chia tách về mặt vật lý.
Khó khăn khi công chứng chia tách chung cư
Không thể chia tách về mặt diện tích vật lý
Căn hộ chung cư là tài sản riêng biệt, không thể chia nhỏ không gian như nhà đất. Điều này gây ra rào cản trong việc chia tách sở hữu nếu không có sự đồng thuận hoặc không chia theo phần quyền sử dụng.
🛑 Ví dụ: Không thể chia đôi một căn hộ 70m² thành 2 căn 35m² và yêu cầu cấp sổ hồng riêng cho từng phần.
Giấy chứng nhận sở hữu thường đứng tên một người
Trong nhiều trường hợp, sổ hồng chỉ đứng tên một cá nhân, nhưng thực tế là tài sản chung hoặc có thỏa thuận phân chia. Việc này gây khó khăn khi công chứng do không chứng minh được quyền đồng sở hữu hợp pháp.
Giải pháp pháp lý khi muốn chia tách chung cư
Phân chia theo phần quyền sở hữu
Nếu các bên đồng ý chia căn hộ theo phần sở hữu, có thể lập văn bản phân chia tài sản chung, sau đó công chứng và đăng ký đồng sở hữu tại văn phòng đăng ký đất đai.
“Vợ chồng có quyền thỏa thuận xác lập chế độ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân.”
🔍 Trường hợp là tài sản vợ chồng, có thể lập văn bản thỏa thuận tài sản riêng hoặc chia tài sản chung theo quy định, có công chứng, làm cơ sở để cập nhật chủ sử dụng mới trên giấy chứng nhận.
Văn phòng công chứng xử lý hồ sơ chia tách chung cư thế nào?
Căn cứ Điều 37 Luật Công chứng 2024, công chứng viên có thể tiếp nhận công chứng nếu:
“Nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và đủ điều kiện pháp luật về chủ thể, hình thức, nội dung.”
🔎 Vì vậy, công chứng viên sẽ:
Xem xét giấy chứng nhận, thỏa thuận giữa các bên
Xác minh quyền sở hữu, đồng sở hữu
Tư vấn lập văn bản phù hợp: tặng cho phần sở hữu, chia tài sản, hoặc cam kết sử dụng chung
Ví dụ minh họa thực tế
📌 Tình huống thực tế: Anh A và chị B là vợ chồng, có 1 căn hộ chung cư đứng tên anh A. Sau khi ly hôn, anh A đồng ý chia cho chị B 50% căn hộ. Căn hộ không thể chia vật lý, nên hai người đến văn phòng công chứng lập văn bản chia tài sản sau ly hôn, ghi rõ tỷ lệ sở hữu 50-50.
👉 Văn bản được công chứng hợp pháp và sau đó nộp tại văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật đồng sở hữu trên giấy chứng nhận.
Kết luận
Công chứng chia tách chung cư tuy không thực hiện được như đất nền, nhưng vẫn có thể chia phần quyền sở hữu, lập văn bản thỏa thuận và cập nhật sổ hồng đồng sở hữu. Tuy nhiên, cần hiểu rõ ranh giới pháp lý để không vi phạm quy định và bị từ chối công chứng.
🎯 Luôn tìm đến văn phòng công chứng hoặc luật sư chuyên môn để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, tránh sai sót không đáng có.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
