Nhà đất chủ người nước ngoài - Thủ tục công chứng chi tiết

Khi người nước ngoài tham gia giao dịch nhà đất tại Việt Nam, đặc biệt với vai trò là chủ sở hữu, thủ tục công chứng đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy trình công chứng nhà đất chủ sở hữu người nước ngoài, các điều kiện pháp lý kèm ví dụ thực tế để bạn đọc nắm rõ.

>>> Xem thêm: Bạn muốn tiết kiệm thời gian công chứng? Đây là địa chỉ văn phòng công chứng gần đây đáng để đến.

1. Căn cứ pháp lý về quyền sở hữu và chuyển nhượng nhà đất của người nước ngoài

Quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định tại:

Luật Nhà ở 2014, Điều 159, 161: Quy định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Luật Đất đai 2013, Điều 5 và 169: Người nước ngoài không có quyền sử dụng đất, chỉ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền thuê đất.
Luật Công chứng 2014, Điều 40: Xác định yêu cầu công chứng hợp đồng liên quan đến bất động sản.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 76: Hướng dẫn Luật Nhà ở liên quan đến sở hữu nhà ở của người nước ngoài.

2. Người nước ngoài có được sở hữu và bán nhà tại Việt Nam?

Theo quy định hiện hành:

Cá nhân nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư nhà ở thương mại, không nằm trong khu vực cấm.
Thời hạn sở hữu là 50 năm, có thể gia hạn.
Khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, người nước ngoài có quyền bán lại cho:
- Công dân Việt Nam thường trú;
- Tổ chức/cá nhân nước ngoài khác đủ điều kiện;
- Tổ chức trong nước.

Tuy nhiên, người nước ngoài không được sở hữu quyền sử dụng đất, vì vậy giao dịch luôn gắn liền với quyền thuê đất từ chủ đầu tư.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng uy tín giúp thủ tục nhanh chóng, chính xác.

3. Điều kiện công chứng nhà đất chủ sở hữu người nước ngoài

Để thực hiện công chứng nhà đất chủ sở hữu người nước ngoài, cần đáp ứng các điều kiện sau:

3.1 Chủ người nước ngoài phải hợp pháp

Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Có hộ chiếu còn hiệu lực, đóng dấu kiểm soát xuất nhập cảnh.
Không thuộc trường hợp bị hạn chế quyền dân sự theo quy định tại Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015.

3.2 Nhà ở được phép giao dịch khi nhà đất chủ người nước ngoài

Nằm trong khu vực không cấm người nước ngoài sở hữu (không thuộc vùng an ninh quốc phòng).
Thuộc dự án được phép bán cho người nước ngoài theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Xem thêm: Vay tiền ghi sai số tiền – Cách xử lý khi tranh chấp

3.3 Hợp đồng phải được công chứng

Việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp nhà ở đều phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014.

>>> Xem thêm: Thời điểm nào nên công chứng mua bán nhà đất để tránh rủi ro pháp lý?

4. Quy trình công chứng nhà đất chủ sở hữu người nước ngoài

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cho nhà đất chủ người nước ngoài

Người bán (người nước ngoài) và người mua (có thể là người Việt Nam hoặc người nước ngoài hợp pháp) chuẩn bị:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
Hộ chiếu hợp lệ;
Hợp đồng mua bán (dự thảo);
Giấy tờ nhân thân của người mua;
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu cần);
Chứng từ nộp tiền (nếu thanh toán trước);
Văn bản ủy quyền (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng

Các bên đến văn phòng công chứng tại nơi có nhà ở để nộp hồ sơ. Công chứng viên sẽ:

Kiểm tra tư cách pháp lý;
Đối chiếu tài liệu gốc;
Lập và đọc lại hợp đồng;
Yêu cầu ký tên và lăn tay.

Bước 3: Nhận hợp đồng công chứng nhà đất chủ người nước ngoài

Sau khi ký kết, hợp đồng được đóng dấu và trả lại trong vòng 1–3 ngày. Hợp đồng này là căn cứ để nộp thuế và làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

>>> Xem thêm: Các bước để tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

5. Ví dụ minh họa thực tế

Anh Y (quốc tịch Hàn Quốc) sở hữu căn hộ tại quận 2, TP.HCM thuộc dự án được phép bán cho người nước ngoài. Năm 2024, anh Y muốn bán lại căn hộ cho chị H (quốc tịch Việt Nam).

Do anh Y có sổ hồng, hộ chiếu còn hiệu lực và không nằm trong vùng cấm, anh cùng chị H đến văn phòng công chứng tại TP.HCM để thực hiện thủ tục công chứng nhà đất chủ sở hữu người nước ngoài.

Vì hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, việc công chứng hoàn tất trong 2 ngày. Sau đó, chị H tiến hành nộp thuế và làm thủ tục sang tên tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 2.

6. Một số lưu ý quan trọng

Không công chứng mua bán nhà riêng lẻ ngoài dự án: Người nước ngoài chỉ được mua nhà trong dự án đủ điều kiện.
Ngôn ngữ: Công chứng viên phải lập hợp đồng bằng song ngữ (Việt – Anh hoặc ngôn ngữ khác) nếu một bên là người nước ngoài.
Không được mua nhà ở vùng cấm: Các khu vực quân sự, an ninh, biên giới… bị cấm tuyệt đối.
Ủy quyền phải hợp lệ: Nếu người nước ngoài không có mặt, phải có giấy ủy quyền được hợp pháp hóa lãnh sự (nếu ký tại nước ngoài).

Xem thêm: Danh sách văn phòng công chứng tại quận Cầu Giấy

>>> Xem thêm: Thừa kế thế vị là gì và khi nào được áp dụng?

7. Kết luận

Việc công chứng nhà đất chủ sở hữu người nước ngoài đòi hỏi tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở, điều kiện giao dịch và hình thức công chứng. Dù người nước ngoài không được sở hữu đất, họ vẫn có quyền sở hữu và chuyển nhượng nhà ở nếu đáp ứng các điều kiện theo Luật Nhà ở 2014.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.