Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng — Rủi ro pháp lý và hậu quả
Trong thực tế, nhiều người thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng vì cho rằng chỉ cần giấy tay, có người làm chứng là đủ. Tuy nhiên, hành vi này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ các hậu quả có thể xảy ra khi giao dịch nhà đất không được công chứng theo quy định pháp luật.
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh giao dịch mua bán nhà đất
Theo quy định pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải tuân theo các điều luật sau:
Điều 167 Luật Đất đai 2013: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Điều 122, 123, 124 Bộ luật Dân sự 2015: Giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi tuân thủ đúng điều kiện về chủ thể, nội dung, hình thức theo quy định pháp luật.
Luật Công chứng 2014, Điều 5: Công chứng văn bản là thủ tục bắt buộc đối với hợp đồng mua bán nhà đất.
2. Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng là gì?
Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng là văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà các bên chỉ ký tay với nhau, không thực hiện thủ tục công chứng/chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã/phường.
Thường gặp trong các trường hợp sau:
Mua bán nhà đất bằng giấy tay.
Chuyển nhượng đất giữa người thân, bạn bè.
Mua bán đất chưa có sổ đỏ hoặc đang chờ cấp giấy chứng nhận.
>>> Xem thêm: Ngạc nhiên chưa, giờ đây có thể công chứng cuối tuần mà không cần đặt lịch trước!
3. Rủi ro pháp lý khi ký hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng
3.1 Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu
Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự vi phạm điều kiện về hình thức được coi là vô hiệu nếu luật có quy định rõ về hình thức đó.”
Trong trường hợp nhà đất thuộc đối tượng buộc phải công chứng, nếu không thực hiện công chứng thì hợp đồng không có hiệu lực pháp lý.
3.2 Không thể sang tên sổ đỏ khi hợp đồng không công chứng
Theo quy trình tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất bắt buộc phải có hợp đồng công chứng hoặc chứng thực.
Do đó, người mua không thể hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai, dẫn đến:
Không có tên trên sổ đỏ.
Không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu.
3.3 Nguy cơ tranh chấp và mất trắng tài sản
Nếu người bán:
Bán nhà cho nhiều người khác nhau;
Bị kiện hoặc kê biên tài sản sau khi giao dịch;
Thay đổi ý định và chiếm lại nhà;
Người mua không có căn cứ pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi do hợp đồng không được công nhận.
>>> Xem thêm: Đừng để công chứng làm gián đoạn kế hoạch – thử ngay công chứng tận nơi!
4. Ví dụ minh họa thực tế
Ông H (TP.HCM) mua một mảnh đất ở Bình Chánh năm 2019, chỉ lập giấy tay có chữ ký 2 bên và người làm chứng. Năm 2022, ông H nộp hồ sơ sang tên nhưng bị từ chối vì hợp đồng không có công chứng.
Trong lúc ông H chờ làm lại thủ tục, bên bán đã thế chấp đất tại ngân hàng. Khi tranh chấp xảy ra, tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu vì không công chứng, ông H mất trắng số tiền hơn 2 tỷ đồng.
5. Một số trường hợp ngoại lệ không bắt buộc công chứng
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, trong một số trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, mà chỉ cần chứng thực tại UBND cấp xã, ví dụ:
Giao dịch giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau tại nông thôn;
Hợp đồng tặng cho giữa ông bà, cha mẹ, con cháu mà pháp luật cho phép không bắt buộc công chứng.
Tuy nhiên, dù không bắt buộc, công chứng vẫn là bằng chứng pháp lý chắc chắn nhất cho mọi giao dịch nhà đất.
6. Cách bảo vệ quyền lợi khi lỡ ký hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng
6.1 Chủ động công chứng lại hợp đồng
Nếu chưa phát sinh tranh chấp, các bên có thể cùng đến văn phòng công chứng để ký lại hợp đồng và làm lại thủ tục hợp pháp.
Tuy nhiên, đây là trường hợp rất hạn chế và không đảm bảo chắc chắn.
6.3 Tránh giao dịch giấy tay với đất chưa có sổ đỏ
Pháp luật không cho phép chuyển nhượng đất không có giấy chứng nhận. Nếu giao dịch giấy tay, rủi ro mất trắng tài sản là rất cao.
7. Kết luận
Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng là một sai lầm nghiêm trọng về pháp lý. Giao dịch không được pháp luật công nhận có thể bị tuyên vô hiệu, không sang tên được, và người mua có thể mất trắng tài sản.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
