điều khoản hợp đồng thuê nhà

Trong thực tế, rất nhiều tranh chấp liên quan đến thuê nhà xuất phát từ việc hợp đồng được soạn thảo sơ sài, thiếu những nội dung quan trọng để bảo vệ bên thuê. Người thuê, thường ở thế yếu hơn, dễ gặp rủi ro như bị tăng giá bất ngờ, bị lấy lại nhà trước thời hạn, mất cọc mà không được hoàn trả.

Vậy điều khoản hợp đồng thuê nhà như thế nào mới đảm bảo quyền lợi cho người thuê? Bài viết sau đây sẽ phân tích cụ thể theo quy định pháp luật hiện hành và kinh nghiệm thực tiễn.

>>> Xem thêm: Làm gì khi thuê nhà? Đầu tiên: đọc hướng dẫn công chứng hợp đồng thuê nhà

Cơ sở pháp lý điều chỉnh hợp đồng thuê nhà

Điều 472 đến 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản
Điều 121 và 122 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng thuê nhà ở
Điều 42 và Điều 44 Luật Công chứng 2024 nếu hợp đồng được công chứng
Các quy định bổ sung tại Luật Kinh doanh bất động sản (nếu bên cho thuê là tổ chức kinh doanh)

Như vậy, hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự, được pháp luật công nhận khi có đủ các yếu tố về chủ thể, nội dung, hình thức và không trái luật.

Những điều khoản cần có trong hợp đồng để bảo vệ người thuê

1. Điều khoản về thông tin rõ ràng của các bên

Hợp đồng phải ghi đầy đủ thông tin:

Bên cho thuê: họ tên, địa chỉ thường trú, số CMND/CCCD (hoặc giấy đăng ký kinh doanh nếu là doanh nghiệp), thông tin đồng sở hữu (nếu có)
Bên thuê: họ tên, nơi cư trú, số CMND/CCCD (hoặc mã số thuế nếu là doanh nghiệp)

Việc ghi đầy đủ giúp xác định đúng chủ thể chịu trách nhiệm nếu xảy ra tranh chấp.

2. Điều khoản về tình trạng pháp lý của tài sản thuê

Người thuê nên yêu cầu ghi rõ:

Số sổ hồng/sổ đỏ
Tình trạng tài sản đang thế chấp hay không
Nếu là tài sản chung, có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu

Trường hợp chủ nhà không cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, nên cân nhắc không ký hợp đồng.

3. Điều khoản về giá thuê và phương thức thanh toán

Giá thuê phải được ghi rõ ràng:

Số tiền thuê hàng tháng/quý
Thời điểm thanh toán
Phương thức thanh toán: tiền mặt, chuyển khoản
Có hay không điều chỉnh giá thuê định kỳ

Nên yêu cầu bổ sung điều khoản cam kết không tăng giá thuê trong suốt thời hạn hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác.

4. Điều khoản đặt cọc và hoàn trả

Phải ghi rõ:

Số tiền cọc
Mục đích đặt cọc (để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán, bảo quản tài sản…)
Điều kiện hoàn trả cọc
Trường hợp nào thì không hoàn trả

Người thuê cần yêu cầu thêm nội dung: “Chủ nhà có trách nhiệm hoàn trả tiền cọc trong vòng 7 ngày kể từ khi bên thuê bàn giao nhà, trừ trường hợp có thiệt hại đã được chứng minh cụ thể.”

Xem thêm: Mất hợp đồng mua bán nhà ở thì phải làm thế nào?

5. Điều khoản thời hạn hợp đồng và gia hạn

Phải nêu rõ:

Thời điểm bắt đầu và kết thúc hợp đồng
Điều kiện và thủ tục gia hạn (có tự động gia hạn hay không)
Thời hạn thông báo trước khi chấm dứt

Điều khoản này giúp người thuê chủ động trong kế hoạch sinh hoạt, kinh doanh và hạn chế bị ép rời đi đột ngột.

6. Điều khoản chấm dứt hợp đồng trước hạn

Nên yêu cầu thêm:

Trường hợp nào thì các bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
Thời gian báo trước (nên quy định tối thiểu 30 ngày)
Nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc, chi phí sửa chữa nếu có

Đây là điều khoản giúp người thuê tránh bị thiệt hại nếu chủ nhà lấy lại nhà giữa chừng mà không có lý do chính đáng.

7. Điều khoản sửa chữa và bảo trì

Nội dung cần làm rõ:

Bên nào chịu trách nhiệm sửa chữa hư hỏng phát sinh (điện, nước, tường nứt, mái dột…)
Thời hạn thực hiện khi có sự cố
Nếu bên thuê sửa chữa thay, có được khấu trừ vào tiền thuê không

Trường hợp thuê dài hạn, người thuê nên yêu cầu chủ nhà hỗ trợ một phần chi phí sửa chữa lớn.

>>> Xem thêm: Lưu ý quan trọng khi chọn dịch vụ sang tên sổ đỏ ngoài công chứng

8. Điều khoản sử dụng tài sản thuê

Cần quy định rõ:

Mục đích sử dụng nhà (để ở, làm văn phòng, kinh doanh…)
Không được tự ý cho người khác thuê lại (trừ khi có thỏa thuận)
Không sửa chữa, cải tạo lớn nếu không được phép

Điều khoản này giúp người thuê tránh bị quy kết vi phạm hợp đồng do sử dụng sai mục đích.

9. Điều khoản xử lý tranh chấp

Nên bổ sung:

Hình thức giải quyết: thương lượng, hòa giải, khởi kiện tại tòa
Cơ quan có thẩm quyền: tòa án nhân dân nơi có bất động sản thuê

Việc ghi cụ thể giúp người thuê không mất thời gian, chi phí xử lý khi có mâu thuẫn.

Những lưu ý đặc biệt cho người thuê

Kiểm tra giấy tờ nhà đất kỹ trước khi ký
Không giao cọc trước khi có hợp đồng hoặc xác nhận bằng văn bản
Yêu cầu lập phụ lục hợp đồng nếu có điều chỉnh giá, gia hạn, sửa chữa
Nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên hoặc có giá trị cao, nên thực hiện công chứng theo Luật Công chứng 2024

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có giúp soạn thảo hợp đồng không?

Ví dụ thực tế

Một sinh viên thuê nhà 12 tháng, hợp đồng không ghi rõ điều kiện hoàn trả cọc. Khi hết hợp đồng, chủ nhà viện lý do tường bị ố vàng và không trả cọc. Do không có điều khoản rõ ràng, sinh viên không có cơ sở pháp lý để đòi lại tiền.

Ngược lại, một công ty thuê văn phòng 3 năm, hợp đồng ghi chi tiết các điều khoản về giá thuê, sửa chữa và chấm dứt hợp đồng. Khi xảy ra tranh chấp, công ty được tòa án xử thắng kiện và nhận lại đủ tiền cọc, nhờ có hợp đồng rõ ràng và đã công chứng.

Xem thêm: Cần phải nắm rõ 4 thay đổi về sổ đỏ kể từ ngày 16/10/2023

Kết luận: Hợp đồng càng chặt chẽ, người thuê càng vững vàng

Một bản hợp đồng thuê nhà được soạn thảo đầy đủ, có các điều khoản hợp đồng thuê nhà cụ thể, rõ ràng sẽ là “tấm lá chắn” bảo vệ người thuê khỏi những rủi ro pháp lý không mong muốn.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Ví dụ thực tế về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã công chứng

>>> Hợp đồng thuê nhà được công chứng có giá trị hơn hợp đồng tự soạn không?

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.