Vì ngại thủ tục, nhiều người chọn thuê nhà không hợp đồng, chỉ thỏa thuận miệng hoặc trao đổi qua tin nhắn, mạng xã hội. Lúc ban đầu, điều này có vẻ đơn giản, tiện lợi. Tuy nhiên, trên thực tế, hình thức thuê nhà không có hợp đồng bằng văn bản tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý và tranh chấp.
Pháp luật không cấm giao dịch bằng lời nói, nhưng sự thiếu ràng buộc bằng giấy tờ khiến quyền lợi của người thuê dễ bị xâm phạm, đặc biệt khi có tranh chấp phát sinh hoặc cần xác lập quyền sử dụng.
Thuê nhà không có hợp đồng có vi phạm pháp luật không?
Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Tuy nhiên:
Nếu pháp luật yêu cầu giao dịch phải được lập thành văn bản hoặc công chứng, chứng thực, thì giao dịch bằng lời nói có thể bị vô hiệu
Theo Điều 121 và 122 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên nên lập bằng văn bản; nếu có yêu cầu công chứng thì phải công chứng
Do đó, thuê nhà không hợp đồng không phải là hành vi trái pháp luật, nhưng nó làm suy giảm khả năng bảo vệ quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên thuê.
Những rủi ro thường gặp khi thuê nhà không hợp đồng
1. Không có cơ sở pháp lý khi xảy ra tranh chấp
Nếu hai bên xảy ra mâu thuẫn về thời hạn thuê, giá thuê, hoặc trách nhiệm bồi thường, thì người thuê không có giấy tờ để chứng minh quyền lợi. Tòa án rất khó xử lý nếu không có tài liệu chứng minh giao kết giữa hai bên.
Ví dụ: bạn bị đuổi khỏi nhà trước thời hạn nhưng không có hợp đồng để đối chiếu – việc đòi lại tiền cọc sẽ gần như bất khả thi.
2. Dễ bị đơn phương chấm dứt thuê bất ngờ
Không có hợp đồng, chủ nhà có thể lấy lại nhà bất kỳ lúc nào với lý do “không có cam kết gì ràng buộc”. Điều này khiến người thuê rơi vào thế bị động, phải tìm chỗ ở mới gấp, gây xáo trộn cuộc sống hoặc công việc.
3. Mất cọc, mất tiền sửa chữa mà không đòi lại được
Nếu bạn đã đặt cọc, hoặc đầu tư cải tạo lại căn nhà thuê, nhưng không có giấy tờ thỏa thuận rõ ràng, chủ nhà có thể không hoàn trả, và bạn cũng khó có căn cứ để kiện đòi. Các giao dịch bằng lời nói rất khó chứng minh, đặc biệt nếu đối phương phủ nhận.
4. Không đăng ký tạm trú, tạm vắng hoặc làm thủ tục pháp lý khác được
Nhiều địa phương yêu cầu hợp đồng thuê nhà để:
Đăng ký tạm trú
Mở tài khoản ngân hàng
Làm thủ tục hành chính (như đăng ký kinh doanh, cấp phép cư trú cho người nước ngoài…)
5. Không được bồi thường khi tài sản bị hư hỏng do lỗi chủ nhà
Giả sử nhà thuê bị cháy do hệ thống điện cũ kỹ mà bạn không gây ra, bạn muốn yêu cầu bồi thường tài sản bị hỏng, nhưng không có hợp đồng, không có quy định cụ thể – trách nhiệm khó được xác định.
6. Không chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp khi có sự can thiệp của cơ quan nhà nước
Khi công an kiểm tra cư trú hoặc có tranh chấp khác, việc không có hợp đồng sẽ khiến bạn bị coi là cư trú bất hợp pháp, thậm chí bị buộc rời khỏi nơi thuê ngay lập tức mà không được bảo vệ quyền lợi.
Trường hợp có thể chấp nhận không lập hợp đồng
Trong một số trường hợp nhất định, thuê nhà không hợp đồng vẫn có thể hạn chế rủi ro, nếu:
Quan hệ giữa hai bên tin cậy, thân quen (ví dụ người thân, bạn bè)
Thời gian thuê rất ngắn (dưới 1 tháng, dạng lưu trú tạm thời)
Có chứng từ thay thế như hóa đơn chuyển khoản, xác nhận qua email, tin nhắn rõ ràng
Tuy nhiên, dù vậy, bạn vẫn nên tạo ít nhất giấy xác nhận thỏa thuận thuê nhà có chữ ký đôi bên để đề phòng tranh chấp.
Giải pháp: Thuê nhà an toàn cần có hợp đồng văn bản
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro không đáng có, người thuê cần:
Yêu cầu lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản, tối thiểu thể hiện được các nội dung: tên bên thuê, bên cho thuê, thời hạn thuê, giá thuê, tiền cọc, điều kiện thanh toán, chấm dứt, bồi thường
Nếu thuê dài hạn, nên thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà để tăng hiệu lực và giá trị chứng minh trước tòa
Lưu giữ bản sao giấy tờ nhà của chủ nhà (sổ đỏ, sổ hồng), và xác minh người ký hợp đồng là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền
Chụp ảnh hiện trạng nhà, nội thất trước khi vào ở và yêu cầu xác nhận bằng văn bản kèm hợp đồng để tránh bị quy trách nhiệm khi trả nhà
Ví dụ thực tế
Một lao động thuê nhà trọ tại TP.HCM không có hợp đồng. Khi có vụ trộm xảy ra, công an yêu cầu xác minh cư trú, người thuê không có hợp đồng, không đăng ký tạm trú – bị phạt hành chính và buộc rời khỏi nhà.
Ngược lại, một gia đình thuê nhà nguyên căn tại Đà Nẵng có hợp đồng rõ ràng, khi bị chủ nhà yêu cầu rời đi đột ngột vì muốn tăng giá, họ được tòa án công nhận quyền ở đến hết thời hạn hợp đồng, đồng thời chủ nhà bị buộc bồi thường 2 tháng tiền thuê vì đơn phương vi phạm hợp đồng.
Kết luận: Thuê không giấy tờ – dễ rơi vào vòng nguy hiểm
Thuê nhà không hợp đồng là một quyết định mang tính rủi ro cao về mặt pháp lý. Trong xã hội hiện nay, hợp đồng thuê nhà không chỉ là giấy tờ thủ tục, mà là cơ sở bảo vệ quyền lợi sống còn nếu có tranh chấp phát sinh.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
