Hiện nay nhu cầu sử dụng chung cư đang ngày một tăng lên, và nhiều loại hình chung cư đang dần xuất hiện. Câu hỏi đặt ra là liệu chung cư đang thế chấp có được đem ra để mua bán? Đọc bài viết để biết rõ hơn.
1. Có được mua bán chung cư đang thế chấp không?
Tài sản thế chấp, sau khi đã thế chấp tại ngân hàng, không được bán, thay thế, trao đổi, hoặc tặng cho người khác, trừ trong trường hợp được quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 của Điều 321 trong Bộ luật này.
Theo quy định này, sau khi tài sản như căn hộ chung cư đã được thế chấp tại ngân hàng, người thế chấp không có quyền bán lại cho bên thứ ba trừ khi có sự đồng ý của ngân hàng hoặc theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho việc mua bán căn hộ chung cư đang được thế chấp, các bên liên quan có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để nhận lại Sổ đỏ, xoá đăng ký thế chấp và tiến hành các thủ tục mua bán căn hộ chung cư.
>>> Xem thêm: Tuyển cộng tác viên thu nhập không giới hạn tại Hà Nội – nhanh chóng nắm bắt cơ hội!
Điều cần lưu ý là, trong trường hợp ngân hàng không đồng ý, các bên liên quan tuyệt đối không nên thực hiện việc lập vi bằng để tiến hành giao dịch mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng, vì điều này có thể mang lại nhiều rủi ro pháp lý.
2. Thủ tục mua bán chung cư đang thế chấp
2.1. Ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán chung cư
Mặc dù quy định như vậy, tuy nhiên, thực tế cho thấy có rất ít ngân hàng đồng ý cho việc mua bán căn hộ chung cư khi nó đang còn thế chấp tại ngân hàng. Trong trường hợp ngân hàng đồng ý, các bên liên quan sẽ phải ký một văn bản cam kết ba bên về quá trình mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.
Theo thỏa thuận này, bên mua sẽ cam kết trả nợ thay cho bên bán. Khi kỳ hạn trả nợ kết thúc, ngân hàng sẽ tiến hành thủ tục giải chấp và bên mua sẽ thực hiện công chứng hợp đồng mua bán và chuyển tên Sổ đỏ vào tên mình.
Theo Điều 370 của Bộ luật Dân sự, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ của mình cho người khác nếu có sự đồng ý từ phía ngân hàng.
Tuy nhiên, đây là một biện pháp luôn mang theo nhiều rủi ro, cả đối với ngân hàng và bên mua chung cư. Do đó, trong thực tế, rất ít trường hợp áp dụng biện pháp này, thường người mua và người bán sẽ lựa chọn cách tiếp cận theo phương thức thứ hai, như mô tả dưới đây.
2.2. Ngân hàng không đồng ý hoặc các bên thỏa thuận bên thế chấp trả hết nợ và thực hiện mua bán
Trong trường hợp này, hai bên mua bán sẽ lập hợp đồng đặt cọc để bên thế chấp trả hết nợ cho ngân hàng. Các bên lấy Sổ đỏ cùng thông báo giải chấp và thực hiện thủ tục công chứng, sang tên Sổ đỏ. Cụ thể các bước thực hiện như sau:
Bước 1: Hai bên mua bán lập hợp đồng đặt cọc
Để thực hiện đặt cọc mua bán chung cư, các bên có thể công chứng hoặc không công chứng hợp đồng đặt cọc. Nếu công chứng, các bên phải thực hiện theo thủ tục sau đây:
– Giấy tờ về quyền sở hữu chung cư: Do căn hộ đang được thế chấp nên giấy tờ về quyền sở hữu chung cư sẽ là Sổ hồng photo công chứng, hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư…
– Giấy tờ về nhân thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn… của hai bên mua và bên bán.
Nơi công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng
Thời gian công chứng: Cũng giống như các giao dịch khác, theo khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014, thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. Nếu phức tạp thì thời hạn kéo dài không quá 10 ngày làm việc.
Bước 02: Giải chấp và xoá đăng ký thế chấp
>>> Xem thêm: Trách nhiệm nộp phí công chứng của cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng được pháp luật quy định ra sao?
Sau khi nhận được tiền đặt cọc, bên mua ngay lập tức thực hiện các thủ tục giải chấp để lấy bản chính Sổ đỏ ra khỏi ngân hàng. Khi nhận được Sổ đỏ, các bên thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp.
Bước 03: Ký hợp đồng mua bán chung cư
Khi lựa chọn công chứng hợp đồng mua bán chung cư thì các bên thực hiện theo thủ tục sau đây:
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch