Thế chấp đất chung không có giấy tách thửa – Rủi ro pháp lý?
Việc thế chấp đất chung đang dần trở nên phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi đất đai ngày càng khan hiếm và được đồng sở hữu giữa nhiều người. Tuy nhiên, nếu thửa đất chưa được tách thửa, giao dịch thế chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Bài viết sau sẽ phân tích các quy định pháp luật, hệ quả và cách xử lý phù hợp.
>>> Xem thêm: Đừng để rủi ro khi làm hợp đồng, hãy đến với văn phòng công chứng đáng tin cậy nhất.
1. Thế nào là thế chấp đất chung?
1.1 Đất chung là gì?
Đất chung là thửa đất được cấp chung quyền sử dụng cho nhiều người, thường là:
Vợ chồng cùng đứng tên;
Anh em ruột thừa kế chung;
Các đồng sở hữu góp vốn mua đất.
Theo Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thuộc sở hữu chung có thể là sở hữu chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất. Với đất đai, sở hữu chung theo phần là phổ biến hơn.
>>> Xem thêm: Bạn đã biết thủ tục công chứng cần những giấy tờ gì để không bị từ chối chưa?
1.2 Thế chấp đất chung khi chưa tách thửa
Thế chấp đất chung chưa có giấy tách thửa nghĩa là các đồng sở hữu chưa thực hiện thủ tục chia quyền sử dụng đất cụ thể thành từng thửa riêng biệt. Do đó, quyền sử dụng đất vẫn là của nhiều người với chung một Giấy chứng nhận.
2. Pháp luật quy định gì về thế chấp đất chung?
2.1 Phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu
Căn cứ Điều 498 Bộ luật Dân sự 2015, nếu tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, thì:
“Việc định đoạt tài sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất chung:
“Phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả người đồng sở hữu.”
=> Việc thế chấp một phần đất chung khi chưa tách thửa và không có sự đồng thuận là không hợp pháp.
2.2 Không tách thửa – không xác định được phần sở hữu riêng
Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc tách thửa là căn cứ để xác định phần đất của từng chủ sở hữu. Nếu chưa tách thửa, không thể biết cụ thể phần đất nào được thế chấp, gây rủi ro cho ngân hàng và tranh chấp sau này.
>>> Xem thêm: Đừng bỏ lỡ các bước quan trọng khi công chứng hợp đồng thế chấp để tránh rủi ro: công chứng hợp đồng thế chấp.
3. Rủi ro pháp lý khi thế chấp đất chung không có giấy tách thửa
3.1 Ngân hàng có thể từ chối cho vay
Do không đảm bảo đủ điều kiện pháp lý, đặc biệt là tính minh bạch về tài sản thế chấp, ngân hàng sẽ từ chối thẩm định và giải ngân hồ sơ vay.
Nếu chỉ một người trong nhóm đồng sở hữu tự ý đi thế chấp phần đất chung mà không có sự đồng ý của người còn lại, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 (vi phạm điều cấm của luật).
3.3 Gây tranh chấp nội bộ
Các đồng sở hữu dễ mâu thuẫn nếu một người đem tài sản chung đi thế chấp, đặc biệt khi không có thỏa thuận rõ ràng. Nếu bên vay không trả nợ, cả nhóm có thể bị ngân hàng kê biên tài sản.
Tình huống: Bà A và chị gái là bà B cùng thừa kế một mảnh đất tại quận Gò Vấp, TP.HCM. Đất chưa được tách thửa. Bà A tự ý mang toàn bộ Giấy chứng nhận đi thế chấp tại ngân hàng X để vay 2 tỷ đồng.
Kết quả: Sau 1 năm không trả nợ, ngân hàng làm thủ tục xử lý tài sản thì bà B khiếu nại vì không hề hay biết. Tòa án xác định bà B không đồng ý thế chấp, nên hợp đồng bị tuyên vô hiệu, ngân hàng không thu hồi được nợ, bà A phải hoàn trả bằng tài sản khác.
5. Hướng xử lý an toàn khi muốn thế chấp đất chung
5.1 Thỏa thuận rõ ràng giữa các đồng sở hữu
Trước khi thế chấp:
Lập văn bản thỏa thuận về việc thế chấp (có thể công chứng);
Làm rõ tỷ lệ sở hữu và trách nhiệm liên đới;
Cùng ký vào hồ sơ vay vốn, hợp đồng thế chấp.
5.2 Thực hiện tách thửa
Nếu muốn thế chấp riêng phần đất của mình, nên:
Làm thủ tục tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai;
Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng;
Sau đó mới đem đi thế chấp theo đúng quy định pháp luật.
6. Kết luận: Cẩn trọng khi thế chấp đất chung chưa tách thửa
Thế chấp đất chung khi chưa có giấy tách thửa là hành vi nhiều rủi ro nếu thiếu sự đồng thuận và rõ ràng về quyền sử dụng. Người sử dụng đất nên ưu tiên tách thửa, thỏa thuận minh bạch và thực hiện đúng trình tự pháp lý để tránh bị vô hiệu hợp đồng hoặc thiệt hại cho các bên liên quan.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
