Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có yếu tố nước ngoài: thủ tục chi tiết
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài là hoạt động ngày càng phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt trong các dự án hợp tác đầu tư, thành lập doanh nghiệp FDI hoặc góp vốn liên doanh. Tuy nhiên, do đất đai là tài sản đặc biệt được Nhà nước quản lý chặt chẽ, nên khi có yếu tố nước ngoài, hoạt động này phải tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật Việt Nam. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp toàn diện thông tin về thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất nước ngoài, căn cứ pháp lý liên quan, và lưu ý khi công chứng hợp đồng góp vốn.
1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh góp vốn quyền sử dụng đất nước ngoài
1.1. Luật Đất đai 2013
Điều 5, khoản 2: Người sử dụng đất bao gồm tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Điều 169: Cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng, thuê đất trong một số trường hợp nhất định, không được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở.
Điều 188: Điều kiện thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2. Luật Đầu tư 2020
Điều 26: Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp trong doanh nghiệp Việt Nam phải thực hiện thủ tục đăng ký nếu rơi vào một trong các trường hợp quy định.
1.3. Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi 2023), Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Điều chỉnh việc sở hữu và sử dụng đất ở, nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam.
2. Điều kiện góp vốn quyền sử dụng đất nước ngoài
2.1. Đối tượng được phép nhận góp vốn
Theo pháp luật Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài không được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ một số loại đất thuê trong khu công nghiệp, khu kinh tế). Tuy nhiên, vẫn có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu:
Thành lập liên doanh với tổ chức/cá nhân Việt Nam;
Góp vốn để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, mục tiêu sử dụng đất;
Được Nhà nước cho phép hoặc cấp phép chủ trương đầu tư.
2.2. Đất được phép góp vốn
Chỉ một số loại đất mới được phép góp vốn vào doanh nghiệp có vốn nước ngoài, gồm:
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp;
Đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất;
Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên.
3.2. Bước 2: Thực hiện đăng ký góp vốn/mua cổ phần
Nếu góp vốn vào doanh nghiệp có sẵn:
Nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư theo quy định tại Điều 66 Nghị định 31/2021/NĐ-CP;
Hồ sơ gồm: văn bản đăng ký góp vốn, hộ chiếu/giấy đăng ký doanh nghiệp của nhà đầu tư, Hợp đồng góp vốn, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đầu tư (nếu có);
Thời gian xử lý: 15 ngày làm việc.
3.3. Bước 3: Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng. Hồ sơ gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hợp đồng góp vốn;
CMND/CCCD hoặc hộ chiếu, giấy phép kinh doanh;
Tài liệu chứng minh đủ điều kiện góp vốn (văn bản chấp thuận chủ trương, giấy đăng ký đầu tư…).
Ví dụ minh họa: Một công ty Việt Nam A sở hữu 3 ha đất trong khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh muốn góp vốn bằng phần đất này với công ty B (Hàn Quốc) để thành lập nhà máy sản xuất điện tử. Hai bên phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư tại UBND tỉnh Bắc Ninh. Sau đó, ký hợp đồng góp vốn, công chứng tại văn phòng công chứng, đồng thời đăng ký thay đổi giấy chứng nhận đầu tư và ghi nhận vốn góp tại cơ quan đăng ký đất đai.
3.4. Bước 4: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai
Sau khi công chứng, bên nhận góp vốn phải thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Kết quả là:
Ghi nhận tổ chức có vốn nước ngoài là người sử dụng đất (nếu đủ điều kiện);
Hoặc chỉ ghi nhận giá trị góp vốn trong sổ địa chính (trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất nhưng có quyền khai thác).
4. Một số lưu ý quan trọng
4.1. Nhà đầu tư nước ngoài không được đứng tên đất ở
Theo Luật Đất đai 2013, cá nhân, tổ chức nước ngoài không có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Việc góp vốn bằng đất ở chỉ hợp pháp khi:
Được chuyển mục đích sử dụng sang đất sản xuất kinh doanh;
Có thỏa thuận cụ thể về quyền sử dụng và quản lý.
4.2. Phải định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn
Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn phải được các bên định giá bằng đồng Việt Nam, có thể thuê tổ chức định giá nếu không thống nhất. Việc định giá sai có thể dẫn đến:
Tranh chấp tài sản góp vốn;
Truy cứu trách nhiệm nếu gây thiệt hại cho bên liên doanh.
4.3. Thỏa thuận rõ trách nhiệm pháp lý sau khi góp vốn
Trong hợp đồng cần quy định rõ:
Thời hạn sử dụng đất được góp vốn;
Trách nhiệm của các bên nếu đất bị thu hồi;
Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư nước ngoài đối với tài sản góp vốn.
Việc góp vốn quyền sử dụng đất nước ngoài đòi hỏi phải tuân thủ chặt chẽ quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và doanh nghiệp. Nhà đầu tư nước ngoài không được trực tiếp đứng tên đất ở, nhưng có thể nhận góp vốn bằng đất để thực hiện các dự án hợp pháp thông qua doanh nghiệp liên doanh hoặc công ty tại Việt Nam. Các thủ tục như đăng ký đầu tư, công chứng, đăng ký biến động đất đai… đều phải được tiến hành cẩn trọng, minh bạch để tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
